Bolag söker finansiering för pågående projekt på Nämdö i Stockholms skärgård

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	9 000 000
Trancher	1 (1)
Låntagare	Gällstaö Bryggan AB
Anledning till lån	Byggnation
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 18 mån
Säkerhet	Pant i Fastighet, Moderbolagsborgen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	<75%*
Årsränta	7,5%
Teckningsperiod	2022-02-18 – 2022-02-25
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV <75 %.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Gällstaö Bryggan AB, med org.nr. 556920-9850. Företaget önskar att låna totalt SEK 9 000 000 från Kameos långivare.

Låntagande bolag innehar utestående lån till bank om SEK 13 375 000, med pant i fastighet utställt som säkerhet för dessa, villkoret för detta lån via Kameo är att denna belåning inte får utökas under lånets löptid.

Låntagare	Gällstaö Bryggan AB
Organisationsnummer	556920-9850
Lånebelopp (SEK)	9 000 000
Tranche	1 (1)
Anledning till lån	Byggnation
Återbetalningsplan, räntor och lån	Refinansiering från bank eller annan aktör
Årsränta	7,5%
Månadsränta	0,63%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 18 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	9 000 000	7,5%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen	Pågående
Totalt	9 000 000

Säkerhetspaketet

Banken besitter idag pantbrev i fastigheten Värmdö Västerby 5:189 med inomläge SEK 0 –10 000 000 med bästa förmånsrätt samt Värmdö Västerby 5:368 med inomläge SEK 0 –3 375 000 med bästa förmånsrätt. Utestående lån till bank uppgår till totalt SEK 13 375 000, villkoret för detta lån via Kameo är att bankbelåningen inte får utökas under lånets löptid.

Som säkerhet för detta lån ställs pant i fastighet i Värmdö Västerby 5:189 om SEK 9 000 000 med inomläge 10 000 000 – 19 000 000 SEK med första prioritet. Utöver detta ställer Marna Förvaltning AB en moderbolagsborgen om hela lånebeloppet.

Säkerhetspaketet består även av andraprioritetspant i bankens pantbrev.

Pantsättare	Gällstaö Bryggan AB (556920-9850)
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Värmdö Västerby 5:189
Prioritet	1:a prioritets pant om SEK 9 000 000 inom SEK 10 000 000 – SEK 19 000 000 2:a prioritets pant om SEK 10 000 000 inom SEK 0 – SEK 10 000 000
Säkerhetsobjekt i **	Värmdö Västerby 5:368
Prioritet	2:a prioritets pant om SEK 3 375 000 inom SEK 0 – SEK 3 375 000
Borgensåtagande	Borgensåtagande från Marna Förvaltning AB, org.nr. 556940-8478, ska vara begränsat till 9 000 000 SEK.

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Marna Förvaltning AB förvärvade Gällstaö Bryggan AB samt Aktiebolaget Guns Livsmedel under år 2017 med förhoppningen om att bygga upp en ny samlingspunkt/anläggning på ett attraktivt läge i Stockholms skärgård.

Marna Förvaltning AB startades av Olof Nordberg under 2013 med visionen att göra lönsamma investeringar med stort fokus på stabila kassaflödesgenererande bolag. Bolaget har flertalet investeringar i diverse projekt och verksamheter. Den hittills största investeringen är i börsnoterade bolaget Stockwik Förvaltning AB. Bolaget äger 808 439 aktier i Stockwik Förvaltning AB. Marna Förvaltning AB är även majoritetsägare i bolaget Protorp Fastigheter AB.

Nedan förklarar Marna Förvaltning AB deras huvudsakliga investeringar:

”Protorp Fastigheter AB vars verksamhet är att förvärva, förvalta, förädla, äga och avyttra fast egendom i form av hyresfastigheter och samhällsfastigheter. Läs mer här.

Stockwik Förvaltning AB vars verksamhet är att ge sina aktieägare möjlighet att vara delägare i en portfölj av välskötta, stabila och lönsamma, mindre, svenska kvalitetsföretag.

Stockwik erbjuder en stabil plattform för småföretag att utvecklas organiskt och via

kompletterande förvärv. Stockwik tar tillvara på de mindre bolagens spetskompetens och erbjuder det stora bolagets trygghet och möjligheter. Vi investerar långsiktigt och förvärvar bolag för att behålla dem. I vår investeringsprocess ställer vi krav på såväl kvantitativa parametrar såsom kapitaleffektivitet som kvalitativa värden såsom god affärsetik samt ordning och reda. Stockwiks aktie är noterad på Nasdaq OMX Stockholm Small Cap med koden STWK. Läs mer här.”

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Marna Förvaltning AB förvärvade två fastigheter belägna på Nämdö i Stockholms skärgård under 2017 genom bolagsförvärv av Gällstaö Bryggan AB. Marna Förvaltning AB förvärvade även därmed den operationella driften av restaurangen samt livsmedelsbutiken Aktiebolaget Guns Livsmedel. Dessa förvärv gjordes med förhoppningen om att kunna utveckla fastigheterna till en attraktiv anläggning både för boenden samt besökare på ön.

Finansieringen av förvärven gjordes med fördelningen hälften eget kapital och hälften banklån. Köpeskillingen uppgick till SEK 9 800 000. Sedan dess har bolaget investerat ytterligare ca SEK 5 000 000 med eget kapital och SEK 10 000 000 i banklån i projektet.

Fastigheten bestod vid förvärvet av sex befintliga byggnader varav fyra av dessa var bostadshus, sjöbod samt en restaurang/livsmedelsbutik. Innan renoveringen såg anläggningen ut enligt nedan:

Nu har bolaget färdigställt renoveringen samt nybyggnationen av restaurangen/livsmedelsbutiken, sjöbod, gästhamnen samt rustat upp befintliga tankningsstationer så att båtar kan tanka från stationen dygnet runt. Restaurangen samt livsmedelsbutikens totala uthyrningsbara area (LOA) uppgår till 453 kvm. Ovan arbete benämner bolaget som fas 1. Fas 1 är nu färdigställt.

Livsmedelsbutiken samt restaurangen sköter den operationella driften av faciliteterna. Robert Sörman, som har tidigare erfarenhet från restauranger som Bistro Jarl, Riche samt Bistro Arsenal, är nu en av de operativa cheferna av faciliteterna. Restaurangen samt livsmedelsbutiken hade öppning den 22 juni 2021. Restaurangen samt livsmedelsbutiken har varit i drift sedan dess och rullar på och betalar hyra enligt plan.

Utöver ovan nämnda verksamheter har bolaget påbörjat uthyrning av något lyxigare tält på fastigheten, läs mer här. Under sommaren hyr bolaget ut två tält belägna högre upp på fastigheten med en fin utsikt över skärgården.

Aktiebolaget Guns Livsmedel har ingått ett 5 årigt hyreskontrakt med fastighetsägande bolag om att erlägga en hyra om SEK 1 656 000 årligen men med en rabatterad hyrestrappa från start enligt nedan:

2021-07-01 t.o.m. 2022-06-30 – rabatt om totalt SEK 960 000

2022-07-01 t.o.m. 2023-06-30 – rabatt om totalt SEK 720 000

2023-07-01 t.o.m. 2024-06-30 – rabatt om totalt SEK 480 000

2024-07-01 t.o.m. 2025-06-30 – rabatt om totalt SEK 240 000

Från och med 2025-07-01 betalas hyran i enlighet med hyreskontraktet.

En extern värdering gjordes av Nordier Property Advisors AB under slutet av juni 2021, där värdet för fas 1 (restaurang samt livsmedelsbutik antas vara beläget på egen registerfastighet), uppgick till SEK 16 500 000 (se bilaga), baserat på ovannämda hyresnivåer samt övriga förutsättningar enligt värderingen. Några av dessa förutsättningar citeras nedan:

” 1.5 Särskilda förutsättningar

Utöver vad som anges i generellla förutsättningar ovan förutsätter denna värdebedömning att dealjplan som medger byggnation av livsmedel, restaurang, padelbana, bostäder m.m. har vunnit laga kraft i enlighet med beskrivning av uppdragsgivaren. Vidare utgörs värderingen även med den särskilda förutsättningen att värderingsobjektet är avstyckat och utgör en egen register fastighet. ”

Notera att förutsättningarna för projektet är något annorlunda än mot vad värderingen antar. Bygglov för utbyggnad samt renovering av restaurang/livsmedelsbutik samt uppbyggnad av tre sjöbodar har beviljats men där bygglov för padelbana, som förutsätts i värderingen, inte har godkänts. Istället har bolaget möjliggjort uteservering på takterassen om 65 kvm, vilket bygglovet beviljat.

Fas 2, är den sista fasen i detta projekt, där bolaget planerar att bygga om befintliga bostadsbyggnader samt resa ytterligare bostäder för att framställa en bostadsrättförening på fastigheten. Bolaget planerar att skapa 19 lägenheter fördelat på ca 1 200 kvm BOA, men där antalet samt storleken kan förändras. Bolaget skickade in bygglovsansökan under december 2021.

En förhandsvärdering av de potentiella bostäderna gjordes under juni 2021 där värdet uppgick till SEK 65 000 000 som hyresbostäder. Värdebedömningen gjordes med förutsättningen att bostäderna ligger på egen registerfastighet, byggnationen är färdigställd, inflyttning har skett och att slutbesiktning är godkänd. Utöver detta nämner värderingen att fastigheterna förutsätts att ligga inom detaljplan för ändamålet, notera dock att fastigheterna ligger utanför planlagt område. För samtliga förutsättningar för värderingen vänligen läs värderingen bilagt nedan, ”Värdering”.

När byggnationen för fas 2 påbörjas planeras detta lån att refinansieras i och med att ett byggnadskreditiv eller liknande finansiering ska få möjligheten att erhålla bästa eller samma förmånsrätt för att möjliggöra byggnationen.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Värmdö Västerby 5:368 samt Västerby 5:189
Adress	Nämdö Solvik 201, 200
BOA, LOA	1200 kvm*, 453 kvm
Byggår	1976/ 2021
Beviljat bygglov	Nej
Totalentreprenad	Lennart Björklund Bygg AB
Beräknad produktionstid	12 månader**

*Möjlig BOA efter utförande av fas 2

** Gäller med start från när byggnationen kan påbörjas

Området

Solvik är en ort belägen på Nämdö i Stockholms skärgård. Solvik ligger cirka 20 minuters båtfärd från Sandhamn och Stavsnäs. Dagligen trafikerar Vaxholmsbolaget båtar till och från Solvik/ Stavsnäs. Per idag bor det cirka 200 personer året runt på Nämdö och ett par tusen uppskattas besöka öarna omkring varje sommar.

Referensprojekt

Personen bakom låntagande bolag har tidigare upptagit ett lån genom Kameos långivare genom bolaget North Mountain Lodge AB (lån 3758) för att finansiera renovering samt ombyggnation av befintliga byggnader i Funäsdalen, Härjedalen. Projektet gick enligt plan, renovering och återbetalning av lånet genomfördes genom att en bank refinansierade lånet i december 2021.

Läs mer om det färdigställda projektet här.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Värdet på fastigheterna, som utgör säkerheten för detta lån, är av Nordier bedömt med förutsättningen att restaurangen/livsmedelsbutiken utgör en egen registerfastighet samt att övriga potentiella bostäder utgör en egen registerfastighet. Värdebedömningen av de potentiella bostäderna är uppskattade med bland annat förutsättningen att objektet är upplåten som hyreshusenhet, att den planerade byggnationen är färdigställd, inflyttning har skett och att slutbesiktningen är godkänd. Detta medför att planrisken kopplat till värdet av förhandsvärderingen av de potentiella bostäderna inte är uppskattad och kan komma att ändras, försenas eller ej antas. Ett förändrat, försenat eller ej godkänt bygglov kan påverka värdet på fastigheterna och säkerheten för detta lån.

Kameo som långivarombud har rätt att för långivares räkning realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor