Fastighetsbolag söker lån till en befintlig kassaflödesfastighet

Låneinformation

Riskbetyg	C
Lånebelopp (SEK)	3 350 000
Trancher	1 (1)
Låntagare	RDL Strandhgården AB
Anledning till lån	Refinansiering av befintligt lån
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 18 mån
Säkerhet	Pant i fastighet, begränsad moderbolagsborgen, begränsad personlig borgen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	51%*
Årsränta	10 %
Teckningsperiod	2022-06-08 - 2022-06-13
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 51%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till RDL Strandhgården AB, 556308-3160. Företaget önskar att låna SEK 3 350 000 från Kameos långivare.

Förskottsbetalda räntor om 8 månader sätt in på ett klientmedelskonto hos Kameo.

Låntagare	RDL Strandhgården AB
Organisationsnummer	556308-3160
Lånebelopp (SEK)	3 350 000
Tranche	1 (1)
Anledning till lån	Refinansiering av befintligt lån
Återbetalningsplan, räntor och lån	Refinansiering av byggnadskreditiv, Vinstmedel från andra projekt inom koncernen
Årsränta	10 %
Månadsränta	0,83%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning senast på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 18 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	3 350 000	10 %	Pant i fastighet, begränsad moderbolagsborgen, begränsad personlig borgen	Pågående
Totalt	3 350 000

Säkerhetspaketet

Pant i fastighet
Pantsättare	RDL Strandhgården AB
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Malmö Oxie 22:65
Prioritet	2:a prioritets pant om totalt SEK 3 300 000 inom SEK 1 812 000 – SEK 5 112 000. På andra prioritet direkt efter bank som förstahandspanthavare. 1:a prioritets pant om totalt SEK 2 200 000 inom SEK 5 112 000- 7 312 000 med första prioritet.
Borgensåtagande	Skandinavisk Boutveckling of Sweden AB (559096-9266) om SEK 2 000 000
Borgensåtagande	Vince Racz, om SEK 500 000

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Skandinavisk Boutveckling startade sin verksamhet under 2014. Då arbetade bolaget med lägenhetsprojekt i samarbete med entreprenörer och hanterade byggprocessen från början till slut.

Idag har bolaget flertalet ben inom fastighetsbranschen. Bland annat fastighetsutveckling, konstruktion och att hjälpa investerare att hitta intressanta förvaltningsfastigheter att investera i.

Bolaget lägger stor vikt vid att skapa moderna, funktionella och unika hem med respekt för historiska egenskaper och dagens krav på hög kvalitet och grönt boende. Bolaget håller till i södra Sverige med sitt huvudkontor i närheten av Malmö. De har sedan starten genomfört flertalet projekt med gott resultat.

Bolaget har tidigare upptagit lån genom Kameo till fyra olika projekt. Bland annat finansierade Kameos långivare renoveringen av long-stay fastigheten där bolaget upptog ett byggnadskreditiv om SEK 18 750 000. Lånet återbetalades under mars 2022 i samband med en refinansiering av en svensk storbank.

Huvudpersonerna bakom bolaget är Vince Racz, Daniel Dysholm och Susanne Lanciai. Delägare i projektet är även Peter Szabo.

Bolagets hemsida.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

På fastigheten står en byggnad som 1929 uppfördes som plantskola med tillhörande bostad, förråd och trädgård. Plantskolan har en långtgående historia då den tidigare ägaren var en välkänd florist som utbildat drottningen och varit officiell blomsterdekoratör på Kungens 50-årsfest.
Idag används byggnaden både som kontor och som bostad, med fyra befintliga hyresgäster som vistas intill en bildskön trädgård. Total uthyrningsbar area om 2030 kvm fördelat på bostäder, lokaler, källare och förråd/utehus.

Totala hyresintäkter om cirka SEK 700 000 per år och ett driftnetto om SEK 500 000.

Planen är och har under ett par år varit att renovera byggnaden till att endast innehålla bostäder. Eftersom fastigheten saknar detaljplan har denna process visat sig mer tidskrävande än väntat. Bolaget har i samråd med kommunen genomfört en mängd olika utredningar och prövningar för att kunna avgöra vad som är lämpligt att bygga på fastigheten. Man har nu ansökt om ett förhandsbesked där svar från byggnadsnämnden beräknas kunna erhållas under kvartal 2-3 2022.

Lånet kommer användas till att refinansiera ett tidigare upptaget lån genom Kameo (Lån 3477).

Bolaget förvärvade fastigheten under 2017 för en köpeskilling om SEK 8 300 000. Den har tidigare blivit värderad av Croisette Real Estate Partner till SEK 14 000 000 baserat på nuvarande skick, standard, läge och potential. I samma värdering sattes ett värdeintervall mellan SEK 12 000 000- 15 000 000. Kameo har i LTV beräkningen använt SEK 12 000 000 som värde vilket ger en LTV om 51%.
Det finns i synnerhet två vägar till att återbetala Kameos lån. I första hand genom refinansiering i samband med byggnadskreditiv för ombyggnation till bostäder, i andra hand genom vinstmedel från övriga projekt inom koncernen.

Fastighetsinformation
Fastighetsbeteckning	Malmö Oxie 22:65
Adress	Kristinebergsvägen 54
Total uthyrningsbar area	3 030 kvm
Byggår	1929
Beviljat bygglov	Nej
Värdering befintligt skick	SEK 14 000 000 (se värdering under Bilagor)

Området

Fastigheten är belägen i Oxie, sydöst om Malmö tätort. Allmänna kommunikationer finns i form av tåg med station på cirka en kilometers avstånd och buss med hållplats nästintill värderingsobjektet. Större trafikled (E20) finns på cirka en kilometers avstånd.

Närområdet består i huvudsak av villabebyggelse, radhus och småindustrier på andra sidan järnvägen. Service, såsom dagligvaruhandel, bank, postservice, skolor och vård finns inom Oxie.

Referensprojekt

Utestående lån till koncernen

Lån 3991- Lånet upptogs av moderbolaget Skandinavisk Boutveckling of Sweden och användes till att refinansiera befintlig skuld samt som rörelsekapital. Som säkerhet ställdes pant i fastighet bakom bank i en kommersiell fastighet i Örtofta, Eslöv kommun. Uppskattad LTV 57%.

Lån 3775- Lånet upptogs av Bostadsrättsföreningen Stensån Eskilstorp och användes till projekteringsarbete. Bolaget har påbörjat försäljningen där 6 av 24 bostäder är reserverade per 2022-06-07. Läs mer här

Lån 3477- Lånet gick till RDL Strandhgården AB och användes till att refinansiera mindre skulder inom koncernen. Det aktuella lånet kommer refinansiera detta lån.

Återbetalda lån

Lån 3451, 3452, 3453, 3454, 3455, 3774- Gick till att renovera en befintlig byggnad i Örtofta, Eslöv kommun. Fastigheten hyrs idag av Forenom och används till att bedriva hotell-verksamhet (long-stay). Lånen återbetalades under första kvartalet 2022 i samband med att bolaget upptog ett långfristigt fastighetslån från en bank.

Lån 3348- Återbetalades i maj 2022.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att försäljningsarbetet kan komma att försvåras. Vilka följder virus-utbrottet kommer att få på samhället är i dagsläget osäkert och kan komma att påverka bostadsmarknaden.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor