Tidigare låntagare söker finansiering för byggnation av 16 bostadsrätter på Nämdö i Stockholms skärgård

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	7 000 000
Trancher	3 (8)
Låntagare	Marna Skärgårdsfastigheter AB
Anledning till lån	Byggnation
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 14 mån
Säkerhet	Pant i Fastighet, Moderbolagsborgen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	75%*
Årsränta	10%
Teckningsperiod	2022-12-19 – 2022-12-23
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV 75%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Marna Skärgårdsfastigheter AB, med org.nr. 559368-9200. Detta är den tredje av sju trancher. Företaget önskar att låna totalt SEK 45 000 000 från Kameos långivare.

Fastigheterna som projektet utförs på och som delvis ställs som säkerhet för detta lån är även pantsatta för ett utestående lån till bank om SEK 13 375 000, villkoret för detta lån via Kameo är att denna belåning inte utökas under lånets löptid. Läs mer om säkerheterna under ”Säkerhetspaket”.

Låntagare	Marna Skärgårdsfastigheter AB
Organisationsnummer	559368-9200
Lånebelopp (SEK)	7 000 000
Tranche	3 (8)
Anledning till lån	Byggnation
Återbetalningsplan, räntor och lån	Försäljning
Årsränta	10%
Månadsränta	0,83%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 14 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	4 700 000	10%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen	Avslutad
2	7 000 000	10%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen	Avslutad
3	7 000 000	10%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen	Pågående
4	7 300 000	9%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen	Kommande
5	7 000 000	9%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen	Kommande
6	7 000 000	9%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen	Kommande
7	5 000 000	9%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen	Kommande
Totalt	45 000 000

*Vänligen observera att ovanstående är indikativ trancheplan där kommande tranchers lånebelopp samt årsränta kan komma att ändras.

Säkerhetspaketet

Som säkerhet för detta lån ställs pant i fastighet i Värmdö Västerby 5:189 om SEK 9 000 000 med inomläge 10 000 000 – 19 000 000 SEK samt pant i fastighet i Värmdö Västerby 5:368 om SEK 36 000 000 med inomläge 3 375 000 – 39 375 000 (läs nedan i tabellen hur inomlägena förändras i samband med planerad fastighetsreglering).

Utöver detta ställer Marna Förvaltning AB en moderbolagsborgen om hela lånebeloppet.

Banken besitter idag pantbrev i fastigheten Värmdö Västerby 5:189 med inomläge SEK 0 –10 000 000 med bästa förmånsrätt samt med pantbrev i fastigheten Värmdö Västerby 5:368 med inomläge SEK 0 –3 375 000 med bästa förmånsrätt. Utestående lån till bank uppgår till totalt SEK 13 375 000, villkoret för detta lån via Kameo är att bankbelåningen inte får utökas under lånets löptid.

Säkerhetspaketet består även av andraprioritetspant i bankens pantbrev. Under hela lånets löptid kommer lånet att säkerställas bland annat med pant i fastighet motsvarande utestående belopp.

Innan fastighetsreglering har vunnit laga kraft:

Pantsättare	Gällstaö Bryggan AB (556920-9850)
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Värmdö Västerby 5:189 (Under fastighetsreglering)
Prioritet	1:a prioritets pant om SEK 9 000 000 inom SEK 10 000 000 – SEK 19 000 000.*** 2:a prioritets pant om SEK 10 000 000 inom SEK 0 – SEK 10 000 000.
Pantsättare	Gällstaö Bryggan AB (556920-9850)
Säkerhetsobjekt i **	Värmdö Västerby 5:368 (Under fastighetsreglering)
Prioritet	2:a prioritets pant om SEK 3 375 000 inom SEK 0 – SEK 3 375 000 1:a prioritets pant om SEK 36 000 000 inom SEK 3 375 000 – SEK 39 375 000.
Borgensåtagande	Marna Förvaltning AB, org.nr. 556940-8478, ska vara obegränsat för låntagarens åtagande.

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

*** Detta pantbrev kommer att besittas med andrahandspant tills dess att Lån 3930 förmedlat via Kameo är tillfullo återbetalt, det är planerat att genomföras med likvid från kommande trancher i detta lån.

Efter fastighetsreglering har vunnit laga kraft:

Pantsättare	Gällstaö Bryggan AB (556920-9850)
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Värmdö Västerby 5:189 (Under fastighetsreglering)
Prioritet	1:a prioritets pant om SEK 3 375 000 inom SEK 10 000 000 – SEK 13 375 000 2:a prioritets pant om SEK 10 000 000 inom SEK 0 – SEK 10 000 000
Pantsättare	BRF Nämdö Sea Lodges (769641-0989)
Säkerhetsobjekt i **	Värmdö Västerby 5:368 (Under fastighetsreglering)
Prioritet	2:a prioritets pant om SEK 3 375 000 inom SEK 0 – SEK 3 375 000 1:a prioritets pant om SEK 41 625 000 inom SEK 3 375 000 – SEK 45 000 000.
Borgensåtagande	Marna Förvaltning AB, org.nr. 556940-8478, ska vara obegränsat för låntagarens åtagande.

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Marna Förvaltning AB förvärvade Gällstaö Bryggan AB samt Aktiebolaget Guns Livsmedel under år 2017 med förhoppningen om att bygga upp en ny samlingspunkt/anläggning på ett attraktivt läge i Stockholms skärgård.

Marna Förvaltning AB startades av Olof Nordberg under 2013 med visionen att göra lönsamma investeringar med stort fokus på stabila kassaflödesgenererande bolag. Bolaget har flertalet investeringar i diverse projekt och verksamheter. Den hittills största investeringen är i börsnoterade bolaget Stockwik Förvaltning AB. Bolaget äger 808 439 aktier i Stockwik Förvaltning AB. Marna Förvaltning AB är även majoritetsägare i bolaget Protorp Fastigheter AB.

Nedan förklarar Marna Förvaltning AB deras huvudsakliga investeringar:

”Protorp Fastigheter AB vars verksamhet är att förvärva, förvalta, förädla, äga och avyttra fast egendom i form av hyresfastigheter och samhällsfastigheter. Läs mer här.

Stockwik Förvaltning AB vars verksamhet är att ge sina aktieägare möjlighet att vara delägare i en portfölj av välskötta, stabila och lönsamma, mindre, svenska kvalitetsföretag.

Stockwik erbjuder en stabil plattform för småföretag att utvecklas organiskt och via

kompletterande förvärv. Stockwik tar tillvara på de mindre bolagens spetskompetens och erbjuder det stora bolagets trygghet och möjligheter. Vi investerar långsiktigt och förvärvar bolag för att behålla dem. I vår investeringsprocess ställer vi krav på såväl kvantitativa parametrar såsom kapitaleffektivitet som kvalitativa värden såsom god affärsetik samt ordning och reda. Stockwiks aktie är noterad på Nasdaq OMX Stockholm Small Cap med koden STWK. Läs mer här.”

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Länk till projektet.

Marna Förvaltning AB förvärvade under 2017 två fastigheter belägna på Nämdö i Stockholms skärgård genom bolagsförvärv av Gällstaö Bryggan AB. Marna Förvaltning AB förvärvade även den operationella driften av restaurangen samt livsmedelsbutiken Aktiebolaget Guns Livsmedel. Dessa förvärv gjordes med förhoppningen om att kunna utveckla fastigheterna till en attraktiv anläggning både för boenden samt besökare på ön.

Finansieringen av förvärven gjordes med fördelningen hälften eget kapital och hälften banklån. Köpeskillingen uppgick till SEK 9 800 000. Sedan dess har bolaget investerat ytterligare ca SEK 5 000 000 med eget kapital och SEK 10 000 000 i banklån i projektet.

Fastigheten bestod vid förvärvet av sex befintliga byggnader varav fyra av dessa var bostadshus, sjöbod samt en restaurang/livsmedelsbutik. Innan renoveringen såg anläggningen ut enligt nedan:

Nu har bolaget färdigställt renovering samt nybyggnation av restaurangen/livsmedelsbutiken, sjöbod, gästhamnen samt rustat upp befintliga tankningsstationer så att båtar kan tanka från stationen dygnet runt. Restaurangen samt livsmedelsbutikens totala uthyrningsbara area (LOA) uppgår till 453 kvm. Ovan arbete benämner bolaget som fas 1. Fas 1 är nu färdigställt.

Livsmedelsbutiken samt restaurangen sköter den operationella driften av faciliteterna. Robert Sörman, som har tidigare erfarenhet från restauranger som Bistro Jarl, Riche samt Bistro Arsenal, är nu en av de operativa cheferna av faciliteterna. Restaurangen samt livsmedelsbutiken hade öppning den 22 juni 2021. Restaurangen samt livsmedelsbutiken har varit i drift sedan dess och har ökat omsättningen och resultatet under 2022.

Utöver ovannämnda verksamheter har bolaget påbörjat uthyrning av något lyxigare tält på fastigheten, läs mer här. Under sommaren hyr bolaget ut två tält belägna högre upp på fastigheten med en fin utsikt över skärgården.

Aktiebolaget Guns Livsmedel har ingått ett femårigt hyreskontrakt med fastighetsägande bolag om att erlägga en hyra om SEK 1 656 000 årligen.

En extern värdering gjordes av Novier Property Advisors AB under oktober 2022, där värdet för fas 1 (restaurang samt livsmedelsbutik antas vara beläget på egen registerfastighet), uppgick till SEK 15 000 000 (se bilaga), baserat på ovannämnda hyresnivåer samt övriga förutsättningar enligt värderingen.

Fas 2, den sista fasen i detta projekt, som är indelat i två etapper. Etapp 1 är den etapp som detta lån ska finansiera. Etapp 1 består av 16 bostadsrättslägenheter fördelade på 4 parhus och ett flerbostadshus. Bygglov för etappen har beviljats och projektet är påbörjat.

Så här säger projektägaren Olof Nordberg om projektet: ”Projektet på Nämdö är en fullskalig satsning på hållbarhet. Innan projekteringen startade engagerades Tyréns AB för att ta fram en 360° hållbarhetsrapport. Bland annat kommer allt från dricksvatten till kontaktdon från havet tack vare en ny installerad avsaltningsanläggning och återvunnen havsplast. Solceller på taken förser fastigheterna med gemensamfastighetsel och svanenmärkta hushållsmaskiner. Snålspolade toaletter och duschar samt luftvärmepumpar borgar för både lägre vatten och energiförbrukningen. En av de mest utmärkande åtgärderna är koljangrunderna som består till 60 % procent återvunnet glas och ger upp till 30 % mindre koldioxidutsläpp. De är också enklare att transportera och ger en kortare byggtid. Alla lägenheterna förses med egna vatten och elmätare vilka kan fjärrstyras så att de boende enkelt kan styra sin egen förbrukning”.

Hawila Projekt AB är anlitad entreprenör för projektet som tecknar fullgörandeförsäkring. Rivning är färdigställt, markarbetet och grundläggning i dess slutskede där stommarna är levererade till fastigheten. Husen planeras att stomresas och tätas under januari och februari 2023. Under Q2 2023 planeras husen färdigställas och vara redo att tillträdas.

Försäljningsarbetet påbörjades i oktober 2022 och 9 av 16 enheter i etapp 1 är idag sålda med förhandsavtal, motsvarande cirka 62 % av budgeterat försäljningsvärde i etappen. Se mer info om försäljningsstatus på projektets hemsida.

Låntagaren har erhållit en offert om slutplacering för föreningslån om SEK 3 792 118, motsvarande SEK 5 464 per kvm. Totala intäkter i etapp 1 är budgeterade till cirka SEK 63 187 118. Värdet för restaurangen uppgår till SEK 15 000 000 enligt senaste värdering, vilket ger ett totalt värde för etapp 1 och restaurangen om SEK 78 187 118 vilket i sin tur ger lånet en LTV om 75 %.

Byggprocess – Etapp 1
Fastighetsbeteckning	Värmdö Västerby 5:368 samt Västerby 5:189
Adress	Nämdö Solvik 201, 200
BOA Etapp 1, LOA	694, 453 kvm
Byggår	2022/2023 & 2021
Beviljat bygglov	Ja
Entreprenad	Hawila Projekt AB
Beräknad produktionstid	8 månader
Förväntad återstående produktionstid	6 månader

Försäljningsprocess – Etapp 1
Antal objekt	16 stycken
Storlek	36-127 kvm
Sålda på ritning	9 av 16 (62 % av budgeterat försäljningsvärde)
Anlitad mäklare	Nordstrand mäkleri
Planerat tillträde	Juni 2023
Läge	C (Forum Fastighetsekonomi)

Området

Solvik är en ort belägen på Nämdö i Stockholms skärgård. Solvik ligger cirka 20 minuters båtfärd från Sandhamn och Stavsnäs. Dagligen trafikerar Vaxholmsbolaget båtar till och från Solvik/ Stavsnäs. Per idag bor det cirka 200 personer året runt på Nämdö och ett par tusen uppskattas besöka öarna omkring varje sommar.

Referensprojekt

Personen bakom låntagande bolag har tidigare upptagit ett lån genom Kameos långivare genom bolaget North Mountain Lodge AB för att finansiera renovering samt ombyggnation av befintliga byggnader i Funäsdalen, Härjedalen. Projektet gick enligt plan, renovering och återbetalning av lånet genomfördes genom att en bank refinansierade lånet i december 2021.

Läs mer om det färdigställda projektet här.

Lån 3758

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att försäljningsarbetet kan komma att försvåras.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor