Fastighetsbolag söker finansiering till uppförande av hyresbestånd

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	9 500 000
Trancher	2 (2)
Låntagare	Droskhästen Invest AB
Anledning till lån	Resande av 58 hyreslägenheter
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 12 mån
Säkerhet	Pant i fastighet
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	54%*
Årsränta	9%
Teckningsperiod	2022-01-31 - 2022-02-07
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 54%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Droskhästen Invest AB, 556936-2451. Företaget önskar att låna totalt SEK 17 500 000 från Kameos långivare fördelat över två trancher.

Återbetalning av lånet är planerad att ske via investeringsbidrag som är äskat och är planerat att utbetalas när projektet är färdigställt och slutbesiktning genomförts.

Låntagare	Droskhästen Invest AB
Organisationsnummer	556936-2451
Lånebelopp (SEK)	9 500 000
Tranche	2 (2)
Anledning till lån	Resande av 58 hyreslägenheter
Återbetalningsplan, räntor och lån	Investeringsstöd
Årsränta	9%
Månadsränta	0,75%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning senast på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 12 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	8 000 000	8%	Pant i fastighet	Avslutad
2	9 500 000	9%	Pant i fastighet	Pågående
Totalt	17 500 000

Säkerhetspaketet

Säkerhetspaketet i detta lån består av:

- Pant i fastigheten Ronneby Kilen 5 efterställt banken om SEK 17 500 000 inom SEK 62 000 000 – 79 500 000.

Pant i fastighet
Pantsättare	Acasa Kilen 5 I Ronneby Ab, 559300-7700
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Ronneby, Kilen 5
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 62 000 000 – 79 500 000

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Droskhästen Invest AB är låntagande bolag och moderbolag i koncernen. Fastighetsägande bolag för detta projekt är Acasa Kilen 5 I Ronneby AB. Dessa bolag ingår i en fastighetskoncern där Droskhästen Invest AB är moderbolag. Moderbolaget bildades 2013 och hunnit med att erhålla vinster för flera projekt, senast från ett projekt i Bredsand, Enköping som bolaget finansierade via Kameo. Bolaget har även rest och färdigställt ett hyresbestånd i Gagnef som bolaget äger som en långsiktig investering (läs mer under Referensprojekt). Majoritetsägare och drivande ledare i koncernen är Kourosh Farhang.

Kourosh Farhang har varit egenföretagare hela sitt liv. När han fyllde 17 år startade han sin karriär genom att driva ett eget städbolag (Städia AB) som han drev i åtta år. Under denna tid lyckades han erhålla en ekonomiutbildning. Därefter jobbade han några år inom ett familjebolag som sedan såldes vidare 2005. 2004 startade Kourosh sin fastighetskarriär som mäklare, där arbetade han några år innan han började driva fastighetsprojekt i egen regi. Nu har Kourosh drivit och investerat i ett antal projekt som han lyckats exekvera med ett gott resultat.

Så här säger bolaget själva om koncernens affärsidé och vision:

«Ett hem är inte bara ett hem. Det blir allt viktigare att vi lever i långsiktig harmoni med naturen och miljön omkring oss. Vi har en stor erfarenhet av att arbeta med naturliga, klimatsmarta material för att utveckla nya boenden, såväl hyresrätter som bostadsrätter, vårdboenden och studentboenden i växande städer med bostadsbrist.

I vår koncern präglas vårt arbete av en helhetssyn där vi skapar ekonomiskt, socialt och miljömässigt hållbara hus och stadsdelar. Vi bygger yteffektiva lägenheter i vackra, energisnåla hus, i ett attraktivt erbjudande för landets kommuner och våra investerare.”

Bolaget fokuserar på att hålla hög kvalité med högt fokus på hållbarhet och miljö. Byggnationen sker i trä vilket är hållbart och miljövänligt vilket bolaget prioriterar högt. Läs mer om koncernen här.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Bolaget förvärvade en tomt under 2021 i Ronneby i Blekinge län med planen att resa ett hyresbestånd. Nu har bolaget erhållit bygglov samt startbesked för att resa två byggnader innehållandes 58 energisnåla hyreslägenheter med en total BOA om 3252 kvm. Enheterna består av 12 stycken 4:or (ca 70 kvm/st), 24 stycken 3:or (ca 58,5-63,5 kvm/st), 12 stycken 2:or (ca 51,5 kvm/st) samt 10 stycken 1:or (ca 33 kvm/st). Byggnaderna byggs helt i trä.

Lägenheter	Storlek	Antal
4 RoK	70 kvm	12 stycken
3 RoK	63,5-58,5 kvm	24 stycken
2 RoK	51,5 kvm	12 stycken
1 RoK	33 kvm	10 stycken

Bolaget använder sig av Häggmarks Byggmodul AB i projektet ovan mark i enlighet med ABT 06. Häggmarks Byggmodul AB är en totalentreprenör som har flertalet referensprojekt (läs mer om bolaget här).

Fullgörandeförsäkring för Häggmarks Byggmodul AB:s åtagande är tecknat för projektet.

Projektet är pågående där det första huset har rests, andra huset planeras att resas under mars/april. Samtliga hus planeras att vara färdigresta och slutbesiktigade under Q2 2023.

Finansiering av projektet sker med eget kapital, byggnadskreditiv från banken samt detta lån via Kameo.

Vid färdigställandet och mottagen slutbesiktning förväntas bolaget att erhålla investeringsbidrag om SEK 13 352 500 per hus. Utbetalning av investeringsbidragen sker enligt tidsplan under Q3 2023, vilket även är planerat som den likvid som kommer lösa detta lån. Investeringsbidragen beviljades under september 2022. Återbetalning av byggnadskreditivet planeras att finansieras med slutplacering från bank.

Ungefärlig årlig hyresintäkt, vid full uthyrning till förväntade hyror, uppskattas kring ca SEK 5 500 000 med ett driftnetto om cirka SEK 4 500 000. Enligt utförd värdering av Newsec, Februari 2022, värderas fastigheten fullt uthyrd till SEK 120 000 000, baserat på ett direktavkastningskrav om 3,6% för bostäderna samt 5% för lokalerna. Se värdering för mer info.

Totala värdet för projektet, inklusive investeringsbidragen, uppskattas till cirka SEK 146 705 000. Detta ger en uppskattad LTV om 54 %. (Läs mer om ställda säkerheter under ”Säkerhetspaket”).

Bolaget har hittills mottagit flera hundra intresseanmälningar för förstahandsuthyrning för lägenheterna och planerar att skriva hyreskontrakt med de potentiella hyresgästerna under mars 2023.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Ronneby Kilen 5
Adress	Fridhemsvägen 5, Ronneby
BOA	3 252 kvm
Byggår	2022/2023
Antal hyresrätter som ska byggas	58 stycken
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad, ovan mark	Ja, Häggmarks Byggmodul AB
Beräknad produktionstid	14 månader
Återstående produktionstid	5 månader

Området

Ronneby är en mindre by utanför Karlskrona i Blekinge Län. Med närhet till större städer som Växsjö, Kalmar och Kristiansstad. Bostäderna ligger med endast en kortare promenad till tågstationen. I närheten finns skolor, barnomsorg, postservice, dagligvaruhandel samt vård.

Referensprojekt

Droskhästen Invest AB – Hyresbestånd Ronneby Björnen

Projektet omfattar resandet av 60 hyresrätter fördelat på två byggnader. Projektet är långt gånget och förväntas att färdigställas under juni 2022. I samband med färdigställandet och utbetalning av investeringsbidrag kommer bolaget att återbetala dess lån via Kameo kopplade till den fastigheten.

Droskhästen Invest AB – Hyresbestånd Gagnef

Projektet omfattade resandet av 48 hyresrätter fördelat på två byggnader. Projektet är färdigställt där båda husen är slutbesiktigade samt inflyttade. Samtliga enheter är fullt uthyrda. Enligt senaste utförda värdering av Newsec, utförd i oktober 2021, uppgår värdet för hyresfastigheten till SEK 79 000 000.

Lån 3553

Senaste projektfilmen ser ni här: https://www.acasabostad.se/projects/gagnef/

Droskhästen Bygg AB – Hyresbestånd i Bredsand, Enköping

Bolaget uppförde ett hyresbestånd om 34 lägenheter som finansierades med hjälp av ett botten- och ett topplån genom Kameos långivare.

Bottenlån:

Lån 3088

Topplån:

Lån 3294

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att försäljningsarbetet kan komma att försvåras.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor