Fastighetsbolag söker lån till markfastigheter i Sollentuna
11% årsränta | Riskbetyg B
Bolaget önskar att låna SEK 11 500 000 av Kameos långivare till utvecklingskostnader till fastigheterna och frigörande av eget kapital.
Som säkerhet ställs pant i tre markfastigheter i Väsjön, Sollentuna kommun. Väsjön är uppdelat i delområden, där delområde Norra Väsjön är under utbyggnad. Fastigheterna som ställs som säkerhet för lånet är beläget i Etapp C där detaljplan är under utveckling. Enligt kommunen förväntas detaljplanen preliminärt att antas 2025, med förväntat genomförande från 2026 till 2030.
Utifrån planförslaget planeras 80 bostäder kunna uppföras på markfastigheterna, total BTA om 9 239 kvm.
Ett fastighetsvärderingsbolag har värderat de tre fastigheterna till SEK 38 000 000. LTV för lånet från Kameos långivare är uppskattat till 30%. Detta är den första och enda tranchen i lånet.
Återbetalningsplan för lånet är upptagande av byggnadskreditiv alternativt refinansiering.
Projektets styrkor
- Pant i fastighet med uppskattad LTV om 30%
- Bolagsborgen
Låneinformation
| Riskbetyg | B |
| Lånebelopp (SEK) | 11 500 000 |
| Trancher | 1 (1) |
| Låntagare | Alomibell 2 AB |
| Anledning till lån | Utvecklingskostnader & frigörande av eget kapital |
| Flexibel löptid mån | Min 1 mån | Max 24 mån |
| Säkerhet | Pant i fastigheter samt bolagsborgen |
| Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)* | 30% |
| Årsränta | 11% |
| Teckningsperiod | 2024-10-30 – 2024-11-05 |
| Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden | Ja |
*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 30%
Investeringsvillkor
Investeringen sker genom ett lån till Alomibell 2 AB, 559203-4721. Företaget önskar att låna totalt SEK 11 500 000 från Kameos långivare.
| Låntagare | Alomibell 2 AB |
| Organisationsnummer | 559203-4721 |
| Lånebelopp (SEK) | 11 500 000 |
| Tranche | 1 (1) |
| Anledning till lån | Utvecklingskostnader & frigörande av eget kapital |
| Återbetalningsplan, räntor och lån | Refinansiering/byggnadskreditiv |
| Årsränta | 11% |
| Månadsränta | 0,92% |
| Amorteringsförfarande | Full återbetalning på slutdagen |
| Ränteutbetalningar | Månatliga |
| Flexibel löptid | Min 1 mån | Max 24 mån |
Investeringsfaktablad
Vänligen observera att nedanstående trancheplan är indikativ och kommande tranchers lånebelopp och årsränta kan komma att ändras.
| Trancher | Lånenummer | Lånebelopp (SEK) | Årsränta | Säkerhet | Status |
| 1 | 4666 | 11 500 000 | 11% | Pant i fastighet, Borgensåtagande | Pågående |
| 11 500 000 | |||||
| Pant i fastighet | |
| Pantsättare | Alomibell 2 AB |
| Ombud* | Kameo Investment Platform AB |
| Säkerhetsobjekt | Sollentuna Norrsättra 1:37 |
| Belopp | 3 101 974 SEK |
| Prioritet | 1:a prioritets pant inom 0 SEK - 3 101 974 SEK |
| Pant i fastighet | |
| Pantsättare | Alomibell 2 AB |
| Ombud* | Kameo Investment Platform AB |
| Säkerhetsobjekt | Sollentuna Törnskogen 4:18 |
| Belopp | 3 101 974 SEK |
| Prioritet | 1:a prioritets pant inom 0 SEK - 3 101 974 SEK |
| Pant i fastighet | |
| Pantsättare | Alomibell 2 AB |
| Ombud* | Kameo Investment Platform AB |
| Säkerhetsobjekt | Sollentuna Törnskogen 4:37 |
| Belopp | 5 296 053 SEK |
| Prioritet | 1:a prioritets pant inom 0 SEK - 5 296 053 SEK |
| Borgensåtagande | |
| Borgensman | Imola Holding AB med organisationsnummer 556903-3938 |
| Ombud* | Kameo Investment Platform AB |
| Belopp | 4 600 000 SEK |
| Borgensman | Ferber Holding 1 AB med organisationsnummer 559113-3698 |
| Ombud* | Kameo Investment Platform AB |
| Belopp | 3 450 000 SEK |
| Borgensman | Hilper Invest AB med organisationsnummer 559174-6234 |
| Ombud* | Kameo Investment Platform AB |
| Belopp | 3 450 000 SEK |
| Säkerhet i trancher | Alla investerare, oavsett tranche i det totala lånet, delar samma säkerhet |
*Ombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.
**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Ombudet släppa objektet/en.
Största minoritetsägare av Alomibell 2 AB är Imola-koncernen, med ett ägande om 40%.
Imola grundades 1996 av Joakim Hoffman och Niclas Blohm som båda tidigare arbetat inom fastighetsbranschen.
Imola var i början ett renodlat byggbolag som erbjöd entreprenadtjänster. I mitten av 2000-talet började bolaget att succesivt ändra inriktning till att i allt högre utsträckning genomföra projekt i egen regi, främst byggnation av småhus. I takt med att bolaget växte började man alltmer koncentrera sig på att uppföra bostadsrättsföreningar. Fram till idag har bolaget uppfört tolv bostadsrättsföreningar i Stockholmsområdet. Bolaget har sitt säte i Nacka och har idag strax över 30 anställda. Se bolagets hemsida.
Övriga ägare är Ferber Holding AB samt Hilper Invest AB med ett ägande om 30% vardera.
Ledning
Ledningen består av en styrelse på tre personer: Daniel Ferber, Per Hildebrand och Joakim Hoffman
Organisationsstruktur
Finansiell information samt bilagor
Årsredovisning Hilper Invest AB 2023
Årsredovisning Ferber Holding 23-24
Årsredovisning Alomibell AB 2023
Årsredovisning - Imola Holding 2023
Tidigare projekt via Kameo
Alomitell Fastighets AB
Projektet var ursprungligen byggnation av två villor på 295 kvm BOA vardera, belägna på Lidingö, Stockholm. Villorna är färdigställda varav en har sålts för SEK 32 000 000, i och med försäljningen delamorterades lånet från tidigare lånebelopp om SEK 32 000 000 till SEK 16 000 000. Därefter genomfördes en refinansiering genom Kameos långivare för att möjliggöra mer tid för försäljning.
Alomi Invest AB
Förvärv av 335 kvm kontorslokaler av Bostadsrättsföreningen Renstiernas Gata 27, belägen på Södermalm, Stockholm. Kontorslokalerna ska konverteras till fyra lägenheter. Lånet uppgår totalt till SEK 26 000 000.
Alomi Invest AB
Förvärv och utveckling av 16 bostadsrätter i en befintlig bostadsrättsförening på Kungsholmen, Stockholm.
Fastighetsägande bolag ägs till 40% av Imola Holding AB via dotterbolag, 30% av Ferber Holding AB via dotterbolag samt 30% av Hilper Invest AB.
På fastigheterna planeras det preliminärt uppföras flerbostadshus om cirka 80 enheter med en total BTA om 9 239 kvm.
Ett fastighetsvärderingsbolag har värderat de tre fastigheterna till SEK 38 000 000. LTV för lånet från Kameos långivare är uppskattat till 30%. Detta är den första och enda tranchen i lånet.
Totalt i Väsjön planerar Sollentuna kommun för cirka 4 000 bostäder över en längre period, varav Norra Väsjön utgör cirka 1 000. Fastigheterna som ställs som säkerhet för lånet är beläget i Norra Väsjön Etapp C där detaljplan är under utveckling. Enligt kommunen förväntas detaljplanen preliminärt att antas 2025, med förväntat genomförande från 2026 till 2030. Som säkerhet ställs pant i tre markfastigheter i Väsjön, Sollentuna kommun. Väsjön är uppdelat i delområden, där delområde Norra Väsjön är under utbyggnad.
Återbetalningsplan för lånet är upptagande av byggnadskreditiv alternativt refinansiering.
| Fastighetsinformation | |
|---|---|
| Fastighetsbeteckning | Sollentuna Norrsättra 1:37, Sollentuna Törnskogen 4:18 och Sollentuna Törnskogen 4:37 |
| BTA | 9 239 kvm |
| Antal bostadsrätter som ska byggas | Preliminärt 80 enheter |
| Beviljat bygglov | Nej |
| Status detaljplan | Preliminärt antagande Q1 2025 |
Väsjön är ett område beläget mellan två naturreservat, Törnskogen och Rösjöskogen, i östra delen av Sollentuna kommun. Kommunen planerar för cirka 4 000 bostäder över en längre period. Flera delområden har lagakraftvunnen detaljplan där bostadsbyggande pågår. Delområde Norra Väsjön, där fastigheterna som ställs som säkerhet för lånet är beläget, planeras det för cirka 1 000 bostäder. Utbyggnaden där har påbörjats, där den detaljplan som är under utveckling är etapp C för delområdet.
Potentiella risker med projektet
Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.
Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Projektet innebär vissa risker som kan leda till att projektet misslyckas. Trots noggranna kontroller för att bekräfta fastighetens värde, kan det finnas okända förhållanden som hindrar fastigheten att användas för kommersiella ändamål, vilket minskar dess värde avsevärt. Till exempel kan fastigheten ha problem med markföroreningar, historiska eller arkeologiska värden, komplicerade markförhållanden och kan även påverkas av politiska beslut. Dessa faktorer kan möjligen leda till förseningar, begränsningar i utvecklingen och/eller extra kostnader. Naturkatastrofer som jordskred, översvämningar eller dylikt kan också påverka fastighetens möjlighet till användning och utveckling.
Det kan finnas juridiska frågor kring ägandet av fastigheten, och det kan finnas okända skulder eller kostnader som påverkar köpeskillingen. Säljarens finansiella ställning kan också påverka affären.
Byggplanerna kan stöta på förseningar eller högre kostnader än förväntat. Om projektägaren får ekonomiska problem kan det leda till snabba och ofördelaktiga försäljningar. I sådana fall kanske inte försäljningspriset räcker för att täcka alla skulder.
Fastigheterna är belägna i ett område, Väsjön, Sollentuna där detaljplan är under utveckling, med förväntat antagande under 2025. Skulle antagandet av detaljplanen försenas blir även projektets fortsatta utveckling försenat vilket kan leda till ökade kostnader för låntagaren. Utan detaljplan är det svårare att uppskatta värdet på fastigheterna som ställs som säkerhet för lånet. Området utgörs till stor del av gammal sjöbotten med lera vilket är en risk och kan påverka utformningen av detaljplanen.
Lånet säkerställs delvis med bolagsborgen från tre olika huvudägarbolag. Säkerhetens värde beror på bolagets finansiella stabilitet vid tillfället åtagandet aktualiseras, detta kan vara svårt att bedöma på förhand. Skulle det hända att många projekt samtidigt skulle drabbas av kostnadsfördyringar eller andra händelser som försämrar koncernernas ekonomiska situation kan i värsta fall borgensåtagandet vara värt noll.
Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.
Se övriga risker i bifogat Investeringsfaktablad.
Den här sidan har uppdaterats med en ny struktur. Klicka på knappen för att se innehållet i det tidigare formatet.