Konvertering av kontorslokaler till bostäder på Södermalm, Stockholm. Uppskattad LTV om 69%
10% årsränta | Riskbetyg B
Bolaget önskar att låna SEK 1 500 000 från Kameos långivare till projektkostnader. Bolaget förvärvade i juni 335 kvm kontorslokaler av Bostadsrättsföreningen Renstiernas Gata 27 på Södermalm, Stockholm. Kontorslokalerna är under konvertering till fyra lägenheter. Förvärvssumman var om SEK 17 500 000, där 90% blev betalat i samband med tillträdet. De återstående 10% betalas efter godkänd slutbesiktning. Till tillträdet upptog låntagaren lån från Kameos långivare om SEK 12 500 000, vilket var den första tranchen.
Projektet byggstartades i juli och bolaget söker nu finansiering om SEK 1 500 000 till att fortsätta byggnadsarbetet.
Detta är den sjunde tranchen av preliminärt åtta, totalt lånebelopp uppgår till SEK 26 000 000. Intäkter i projektet är budgeterade till SEK 37 500 000, vilket motsvarar en uppskattad LTV om 69%.
Totalentreprenör för projektet är Imolas interna entreprenadbolag Imola Entreprenad AB, som 2023 hade en nettoomsättning om cirka SEK 200 000 000.
Imola-koncernen har utfört ett flertalet tidigare projekt via Kameo och har totalt återbetalat över SEK 150 000 000 till Kameos långivare.
Länk till tidigare trancher:
Projektets styrkor
- Attraktivt läge på Södermalm, vilket är klassat som AA (Skala: AA-D) av två fastighetsvärderingsbolag
- Erfaren fastighetsaktör, med erfarenhet från tidigare projekt
- Begränsad moderbolagsborgen, pant i bostadsrätter
Låneinformation
| Riskbetyg | B |
| Lånebelopp (SEK) | 1 500 000 |
| Trancher | 7 (8) |
| Låntagare | Alomi Invest AB |
| Anledning till lån | Förvärv och byggnation |
| Flexibel löptid mån | Min 1 mån | Max 9 mån |
| Säkerhet | Moderbolagsborgen, Pant i bostadsrätter |
| Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)* | 69%* |
| Årsränta | 10% |
| Teckningsperiod | 2024-12-12 – 2024-12-17 |
| Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden | Ja |
*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 69%.
Investeringsvillkor
Investeringen sker genom ett lån till Alomi Invest AB, org.nr. 556995-1097. Företaget önskar att låna totalt SEK 26 000 000 från Kameos långivare. Detta är den sjunde av åtta trancher och är om SEK 1 500 000.
Lånet säkerställs med moderbolagsborgen från Imola Holding AB, org.nr. 556903-3938, begränsat till SEK 5 000 000 samt pant i 4 bostadsrätter, med första prioritet.
| Låntagare | Alomi Invest AB |
| Organisationsnummer | 556995-1097 |
| Lånebelopp (SEK) | 1 500 000 |
| Tranche | 7 (8) |
| Anledning till lån | Förvärv och byggnation |
| Återbetalningsplan, räntor och lån | Försäljningslikvid |
| Årsränta | 10% |
| Månadsränta | 0,83% |
| Amorteringsförfarande | Full återbetalning på slutdagen |
| Ränteutbetalningar | Månatliga |
| Flexibel löptid | Min 1 mån | Max 9 mån |
Investeringsfaktablad
Vänligen observera att nedanstående trancheplan är indikativ och kommande tranchers lånebelopp och årsränta kan komma att ändras.
| Trancher | Lånenummer | Lånebelopp (SEK) | Årsränta | Säkerhet | Status |
| 1 | 4568 | 12 500 000 | 10.5% | Pant i bostadsrätt, Borgensåtagande | Avslutad |
| 2 | 4612 | 2 000 000 | 10.5% | Pant i bostadsrätt, Borgensåtagande | Avslutad |
| 3 | 4630 | 1 500 000 | 10.5% | Pant i bostadsrätt, Borgensåtagande | Avslutad |
| 4 | 4647 | 2 000 000 | 10% | Pant i bostadsrätt, Borgensåtagande | Avslutad |
| 5 | 4660 | 1 500 000 | 10% | Pant i bostadsrätt, Borgensåtagande | Avslutad |
| 6 | 4681 | 1 500 000 | 10% | Pant i bostadsrätt, Borgensåtagande | Avslutad |
| 7 | 4703 | 1 500 000 | 10% | Pant i bostadsrätt, Borgensåtagande | Pågående |
| 8 | TBD | 3 500 000 | 10% | Pant i bostadsrätt, Borgensåtagande | Kommande |
| Totalt | 26 000 000 | ||||
| Pant i bostadsrätt | |
| Pantsättare | Alomi Invest AB |
| Ombud* | Kameo Investment Platform AB |
| Säkerhetsobjekt | Pant i bostadsrätt med nr. 42, 43, 44 och 45 i Bostadsrättsföreningen BRF Renstiernas gata 27, org.nr 769615-8406 med 1:a prioritet prioritets pant |
| Borgensåtagande | |
| Borgensman | Imola Holding AB med organisationsnummer 556903-3938 |
| Ombud** | Kameo Investment Platform AB |
| Belopp | 5 000 000. SEK |
| Säkerhet i trancher | Alla investerare, oavsett tranche i det totala lånet, delar samma säkerhet |
*Ombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.
**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Ombudet släppa objektet/en.
Imola grundades 1996 av Joakim Hoffman och Niclas Blohm som båda tidigare arbetat inom fastighetsbranschen.
Imola var i början ett renodlat byggbolag som erbjöd entreprenadtjänster. I mitten av 2000-talet började bolaget att succesivt ändra inriktning till att i allt högre utsträckning genomföra projekt i egen regi, främst byggnation av småhus. I takt med att bolaget växte började man alltmer koncentrera sig på att uppföra bostadsrättsföreningar. Fram till idag har bolaget uppfört tolv bostadsrättsföreningar i Stockholmsområdet. Bolaget har sitt säte i Nacka och har idag strax över 30 anställda. Se bolagets hemsida, www.imola.se.
Imola färdigställde projektet Terrassen i Skuru Udde, Nacka kommun och företaget har i dagsläget ett antal andra pågående projekt. Utöver det innehar bolaget ett antal förvärvade tomtfastigheter i sin projektportfölj.
I oktober 2020 upptog Alomi Invest 4 AB ett lån genom Kameos långivare till ett projekt i Trollbäcken (lån #3384). Lånet om SEK 35 000 000 har gått till att delfinansiera bolagets projekt om 98 bostäder, där alla 98 lägenheter är sålda med bindande förhandsavtal. Även under 2021 har Imola-koncernen upptagit lån till ytterligare två projekt genom Kameos långivare (läs mer under Referensprojekt).
I slutet av mars 2022 återbetalade bolaget ett tidigare projekt som finansierats genom Kameos långivare (lån #3617).
Under februari 2023 färdigställde bolaget ett projekt i Östermalm, Storgatan. Där reste de tio stycken radhus där tidigare upptaget Kameo lån har till fullo återbetalats.
Ledning
Ledningen består av en styrelse på två personer: Joakim Hoffman och Niclas Blohm.
Organisationsstruktur
Finansiell information samt bilagor
Årsredovisning Imola Holding AB 2023
Årsredovisning imola-entreprenad-ab 2023
Årsredovisning alomi-invest-ab 2023
Tidigare projekt via Kameo
Alomi Invest AB
Bolaget förvärvade en fristående lokal belägen på en innegård tillhörandes en bostadsrättsförening på Sibyllegatan 53 i Stockholm. Projektet är avslutat och återbetalades till Kameos långivare i slutet av mars 2022.
BRF Tyresö Södergård 4 (Alomi Invest 4 AB)
Projektet omfattar uppförandet av fyra huskroppar med en total boarea om 6134 kvm och en lokalarea om 338 kvm i Trollbäcken, Stockholm. Totalt 98 lägenheter och 4 lokaler. Alla 98 lägenheter är sålda med bindande förhandsavtal.
Projektet avser förvärv av kontorslokaler samt konvertering av dessa till fyra lägenheter. Dessa ligger i en befintlig bostadsrättsförening, Renstiernas Gata 27. Föreningen har butiker (Coop, Italspain) på bottenplan samt kontor på plan 1, intäkterna från dessa hyresgäster leder till att föreningen har låga årsavgifter för de boende. Årsavgiften är på SEK 175 per kvadratmeter och år, vilket innebär att för en lägenhet om 100 kvm uppgår den månatliga avgiften till föreningen om SEK 1 458.
Försäljningsprocessen är påbörjad, där två av lägenheterna är sålda med förhandsavtal.
Länk till Mäklarens hemsida:
Sålda: lägenhet 1 och lägenhet 2
Ute för försäljning: lägenhet 3 och lägenhet 4
Lägenheterna planeras tillträdas i slutet av det första kvartalet.
Snittpriset i närområdet de senaste sex månaderna på lägenheter mellan 50 till 130 kvm är på 101 500 SEK/kvm, med lägsta försäljningspris om 69 000 SEK/kvm och högsta 147 000 SEK/kvm. Dels på grund av den låga avgiften till föreningen samt dels att lägenheterna kommer att vara totalrenoverade vid tillträdet tror låntagaren att lägenheterna kan säljas för högre än genomsnittet i närområdet.
| Byggprocess | |
|---|---|
| Fastighetsbeteckning | Stockholm Pahl 6 |
| Adress | Renstiernas Gata 27 |
| BOA | 334 kvm |
| Byggår | 2024-2025 |
| Antal bostäder som ska byggas | 4 stycken |
| Beviljat bygglov | Ja |
| Totalentreprenad | Ja, Imola Entreprenad AB |
| Beräknat färdigställande | 8 månader |
| Försäljningsprocess | |
|---|---|
| Antal objekt | 4 stycken |
| Storlek | 57, 73, 79 och 125 kvm, totalt 334 kvm |
| Sålda på ritning | 2 stycken |
| Anlitad mäklare | Simon Crest |
| Planerat tillträde | Q1 2025 |
| Läge | AA* |
*Enligt fastighetsvärderingsbolagen Svefa och Cushman & Wakefield
Projektet är beläget cirka 250 meter från Nytorget, Södermalm. Med närhet till flera restauranger, caféer, matbutiker och endast några minuters promenad till tunnelbanestationen Medborgarplatsen.
Potentiella risker med projektet
Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.
Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Projektet innebär vissa risker som kan leda till att projektet misslyckas. Det finns en finansieringsrisk eftersom projektägaren behöver full finansiering för att slutföra det.
Det finns också en byggnadsrisk: Byggnationen kan ta längre tid och/eller bli dyrare än förväntat. Förseningar i projektet kan uppstå på grund av olika händelser, till exempel väderförhållanden, bristfälligt arbete, strejker, juridiska konflikter, entreprenörers konkurs eller försenade leveranser, sjukdom hos viktiga medarbetare, brist på personal eller material, arbetsplatsolyckor och ekonomiska svårigheter för projektägaren. Sådana förseningar resulterar vanligtvis i ökade kostnader. Om projektägaren inte kan finansiera dessa ytterligare kostnader, finns det en risk för konkurs eller att projektet inte kan färdigställas och tvingas säljas. Om projektet säljs i ofärdigt skick, är det troligt att försäljningspriset inte kommer att täcka alla skulder. Dessutom kan det vara svårt för projektägaren att sälja projektet, vilket kan resultera i ytterligare förseningar och potentiella förluster för investerarna.
Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.