Förvärv av 335 kvm kontorslokaler och därefter konvertering av lokalerna till lägenheter på Södermalm, Stockholm
Alomi Invest AB, ett bolag inom Imola-koncernen har ingått avtal för att förvärva 335 kvm kontorslokaler av Bostadsrättsföreningen Renstiernas Gata 27, belägen på Södermalm, Stockholm. Kontorslokalerna ska konverteras till fyra lägenheter och de erhöll bygglov för konverteringen 6:e maj, där det tar 4 veckor från beslut tills att det vinner laga kraft, dvs. 3:e juni.
Förvärvssumman är om SEK 17 500 000, där 10% är redan betalat i handpenning, och där 80% (SEK 14 000 000) ska betalas vid tillträdet, som är när bygglovet vinner laga kraft. De återstående 10% betalas efter godkänd slutbesiktning.
Till tillträdet vill bolaget låna SEK 12 500 000 av Kameos långivare, vilket motsvarar 79% av vid tillfället ackumulerad förvärvskostnad (SEK 15 750 000).
Detta är den första tranchen av åtta, där resterande sju trancher är som byggnadskreditiv om totalt SEK 13 500 000, totalt lånebelopp uppgår till SEK 26 000 000. Intäkter i projektet är budgeterade till SEK 37 500 000, vilket motsvarar en uppskattad LTV om 69%.
Totalentreprenör för projektet är Imolas interna entreprenadbolag Imola Entreprenad AB, som 2022 hade en nettoomsättning om SEK 269 000 000.
Imola-koncernen har utfört ett flertalet tidigare projekt via Kameo och har totalt återbetalat över SEK 150 000 000 till Kameos långivare.
Projektets styrkor
- Attraktivt läge på Södermalm, vilket är klassat som AA (Skala: AA-D) av två fastighetsvärderingsbolag
- Erfaren fastighetsaktör, med god erfarenhet från tidigare projekt
- Begränsad moderbolagsborgen, pant i bostadsrätter
Låneinformation & investeringsvillkor
| Riskbetyg | B |
| Lånebelopp (SEK) | 12 500 000 |
| Trancher | 1 (8) |
| Låntagare | Alomi Invest AB |
| Anledning till lån | Förvärv och byggnation |
| Flexibel löptid mån | Min 1 mån | Max 15 mån |
| Säkerhet | Moderbolagsborgen, Pant i bostadsrätter |
| Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)* | 69%* |
| Årsränta | 10,5% |
| Teckningsperiod | 2024-05-23 – 2024-05-28 |
| Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden | Ja |
*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 69%.
Investeringen sker genom ett lån till Alomi Invest AB, org.nr. 556995-1097. Företaget önskar att låna totalt SEK 26 000 000 från Kameos långivare. Detta är den första av åtta trancher och är om SEK 12 500 000.
Lånet säkerställs med moderbolagsborgen från Imola Holding AB, org.nr. 556903-3938, begränsat till SEK 5 000 000 samt pant i 4 bostadsrätter, med första prioritet.
| Låntagare | Alomi Invest AB |
|---|---|
| Organisationsnummer | 556995-1097 |
| Lånebelopp (SEK) | 2 000 000 |
| Tranche | 2 (8) |
| Anledning till lån | Förvärv och byggnation |
| Återbetalningsplan, räntor och lån | Försäljningslikvid |
| Årsränta | 10,5% |
| Månadsränta | 0,875% |
| Amorteringsförfarande | Full återbetalning på slutdagen |
| Ränteutbetalningar | Månatliga |
| Flexibel löptid | Min 1 mån |
Investeringsfaktabladet för denna investering är tillgängligt här:
Investeringsfaktablad
Vänligen observera att nedanstående trancheplan är indikativ och kommande tranchers lånebelopp och årsränta kan komma att ändras.
| Trancher | Lånebelopp (SEK) | Årsränta | Säkerhet | Status |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 12 500 000 | 10,5% | Moderbolagsborgen, pant i bostadsrätter | Pågående |
| 2 | 2 000 000 | 10,5% | Moderbolagsborgen, pant i bostadsrätter | Kommande |
| 3 | 2 000 000 | 10,5% | Moderbolagsborgen, pant i bostadsrätter | Kommande |
| 4 | 1 900 000 | 10,5% | Moderbolagsborgen, pant i bostadsrätter | Kommande |
| 5 | 1 900 000 | 10,5% | Moderbolagsborgen, pant i bostadsrätter | Kommande |
| 6 | 1 900 000 | 10,5% | Moderbolagsborgen, pant i bostadsrätter | Kommande |
| 7 | 1 900 000 | 10,5% | Moderbolagsborgen, pant i bostadsrätter | Kommande |
| 8 | 1 900 000 | 10,5% | Moderbolagsborgen, pant i bostadsrätter | Kommande |
| Totalt | 26 000 000 |
| Pant i bostadsrätt | |
| Pantsättare | Alomi Invest AB |
| Ombud* | Kameo Investment Platform AB |
| Säkerhetsobjekt | Pant i bostadsrätt med nr. 1-4 i Bostadsrättsföreningen BRF Renstiernas gata 27, org.nr 769615-8406 med 1:a prioritet prioritets pant |
| Borgensåtagande | |
| Borgensman | Imola Holding AB med organisationsnummer 556903-3938 |
| Ombud* | Kameo Investment Platform AB |
| Belopp | 5 000 000. SEK |
| Säkerhet i trancher | Alla investerare, oavsett tranche i det totala lånet, delar samma säkerhet |
*Ombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.
**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Ombudet släppa objektet/en.
Imola grundades 1996 av Joakim Hoffman och Niclas Blohm som båda tidigare arbetat inom fastighetsbranschen.
Imola var i början ett renodlat byggbolag som erbjöd entreprenadtjänster. I mitten av 2000-talet började bolaget att succesivt ändra inriktning till att i allt högre utsträckning genomföra projekt i egen regi, främst byggnation av småhus. I takt med att bolaget växte började man alltmer koncentrera sig på att uppföra bostadsrättsföreningar. Fram till idag har bolaget uppfört tolv bostadsrättsföreningar i Stockholmsområdet. Bolaget har sitt säte i Nacka och har idag strax över 30 anställda. Se bolagets hemsida.
Imola färdigställde projektet Terrassen i Skuru Udde, Nacka kommun och företaget har i dagsläget ett antal andra pågående projekt. Utöver det innehar bolaget ett antal förvärvade tomtfastigheter i sin projektportfölj.
I oktober 2020 upptog Alomi Invest 4 AB ett lån genom Kameos långivare till ett projekt i Trollbäcken (lån #3384). Lånet om SEK 35 000 000 har gått till att delfinansiera bolagets projekt om 98 bostäder, där alla 98 lägenheter är sålda med bindande förhandsavtal. Även under 2021 har Imola-koncernen upptagit lån till ytterligare två projekt genom Kameos långivare (läs mer under Referensprojekt).
I slutet av mars 2022 återbetalade bolaget ett tidigare projekt som finansierats genom Kameos långivare (lån #3617).
Under februari 2023 färdigställde bolaget ett projekt i Östermalm, Storgatan. Där reste de tio stycken radhus där tidigare upptaget Kameo lån har till fullo återbetalats.
Organisationsstruktur
Finansiell information samt bilagor
Årsredovisning imola-entreprenad-ab 2023
Årsredovisning alomi-invest-ab 2023
Årsredovisning Imola Holding AB 2023
Tidigare projekt via Kameo
Återbetalade
Alomi Invest AB
Bolaget förvärvade en fristående lokal belägen på en innegård tillhörandes en bostadsrättsförening på Sibyllegatan 53 i Stockholm. Projektet är avslutat och återbetalades till Kameos långivare i slutet av mars 2022.
Torsvik Utveckling AB
Bolaget har lånat totalt SEK 50 500 000 av Kameos långivare för att uppföra åtta bostäder försedda med egna ingångar och terrasser på en yta om totalt 568 kvm på Östermalm, Stockholm. Köpeskillingen uppgick till SEK 41 000 000 och tillträden är planerade till februari 2023.
m.fl.
BRF Tyresö Södergård 4 (Alomi Invest 4 AB)
Projektet omfattar uppförandet av fyra huskroppar med en total boarea om 6134 kvm och en lokalarea om 338 kvm i Trollbäcken, Stockholm. Totalt 98 lägenheter och 4 lokaler. Tillträden förväntas ske under Q1/Q2 2023.
Imola Holding AB
Refinansiering av eget kapital i tre tomtfastigheter i Vistaberg, Huddinge kommun. Lånet har gått till att stärka bolagets kassa samt möjliggöra för framtida investeringar. Bolaget planerar att återbetala lånet i samband med färdigställandet av pågående projekt i koncernens projektportfölj.
Projektet avser förvärv av kontorslokaler samt konvertering av dessa till fyra lägenheter, kontorslokalerna är i en befintlig bostadsrättsförening, Renstiernas Gata 27. Föreningen har butiker på bottenplan samt kontor på plan 1, intäkterna från dessa hyresgäster leder till att föreningen har låga årsavgifter för de boende. Årsavgiften är på SEK 175 per kvadratmeter och år, vilket innebär att för en lägenhet om 100 kvm uppgår den månatliga avgiften till föreningen om SEK 1 458. Budgeterat försäljningspris är på 112 000 SEK/kvm, enligt låntagaren ska de påbörja säljprocessen i närtid med förbehåll att det vanligtvis är enklare att sälja närmare färdigställande än enbart på ritning. Snittpriset i närområdet de senaste sex månaderna på lägenheter mellan 50 till 130 kvm är på 101 500 SEK/kvm, med lägsta försäljningspris om 69 000 SEK/kvm och högsta 147 000 SEK/kvm. Dels på grund av den låga avgiften till föreningen dels att lägenheterna kommer vara totalrenoverade vid tillträdet tror låntagaren att lägenheterna kan säljas för högre än genomsnittet i närområdet.
Byggprocess
| Fastighetsbeteckning | Stockholm Pahl 6 |
| Adress | Renstiernas Gata 27 |
| BOA | 334 kvm |
| Byggår | 2024-2025 |
| Antal bostäder som ska byggas | 4 sycken |
| Beviljat bygglov | Ja |
| Totalentreprenad | Ja, Imola Entreprenad AB |
| Beräknat färdigställande | 8 månader |
Försäljningsprocess
| Antal objekt | 4 stycken |
| Storlek | 57, 73, 79 och 125 kvm, totalt 334 kvm |
| Sålda på ritning | Nej |
| Anlitad mäklare | - |
| Läge | AA* |
*Enligt fastighetsvärderingsbolagen Svefa och Cushman & Wakefield
Projektet är beläget cirka 250 meter från Nytorget, Södermalm. Med närhet till flera restauranger, caféer, matbutiker och endast några minuters promenad till tunnelbanestationen Medborgarplatsen.
Potentiella risker med projektet
Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.
Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp och ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.
Projektet innebär vissa risker som kan leda till att projektet misslyckas. Det finns en finansieringsrisk eftersom projektägaren behöver full finansiering för att slutföra det.Det finns också en byggnadsrisk: Byggnationen kan ta längre tid och/eller bli dyrare än förväntat. Förseningar i projektet kan uppstå på grund av olika händelser, till exempel väderförhållanden, bristfälligt arbete, strejker, juridiska konflikter, entreprenörers konkurs eller försenade leveranser, sjukdom hos viktiga medarbetare, brist på personal eller material, arbetsplatsolyckor och ekonomiska svårigheter för projektägaren. Sådana förseningar resulterar vanligtvis i ökade kostnader. Om projektägaren inte kan finansiera dessa ytterligare kostnader, finns det en risk för konkurs eller att projektet inte kan färdigställas och tvingas säljas. Om projektet säljs i ofärdigt skick, är det troligt att försäljningspriset inte kommer att täcka alla skulder. Dessutom kan det vara svårt för projektägaren att sälja projektet, vilket kan resultera i ytterligare förseningar och potentiella förluster för investerarna.
Se övriga risker i bifogat Investeringsfaktablad.
Den här sidan har uppdaterats med en ny struktur. Klicka på knappen för att se innehållet i det tidigare formatet.