Etablerat fastighetsbolag söker lån till att refinansiera eget kapital i tre fastigheter i Huddinge kommun

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	10 000 000
Trancher	1 (2)
Låntagare	Imola Holding AB
Anledning till lån	Refinansiering av eget kapital, Rörelsekapital
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 24 mån
Säkerhet	Pant i fastighet
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	54%*
Årsränta	8%
Teckningsperiod	2021-03-31 – 2021-04-11
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 54%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Imola Holding AB, 556903-3938. Företaget önskar att låna totalt SEK 20 000 000 från Kameos långivare. Detta är den första tranchen och är om SEK 10 000 000.

Låntagare	Imola Holding AB
Organisationsnummer	556903-3938
Lånebelopp (SEK)	10 000 000
Tranche	1 (2)
Anledning till lån	Refinansiering av eget kapital, rörelsekapital
Återbetalningsplan, räntor och lån	Projektvinst från koncernens projektportfölj
Årsränta	8%
Månadsränta	0,67%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 24 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	10 000 000	8%	Pant i fastighet	Pågående
2	10 000 000	8%	Pant i fastighet	Kommande
Totalt	20 000 000

Säkerhetspaketet

Pantsättare	Mästarträdet AB och Alomi Invest 6 AB
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Huddinge Vistaberg 1:3, 2:3 och 1:13
Prioritet	Huddinge Vistaberg 1:3 - 1:a prioritets pant inom SEK 16 716 402 – 30 716 402. Pantbrevsbelopp SEK 14 000 000. Huddinge Vistaberg 2:3 - 1:a prioritets pant inom SEK 500 000 – 1 500 000. Pantbrevsbelopp om SEK 1 000 000. Huddinge Vistaberg 1:13 - 1:a prioritets pant inom SEK 3 625 000 – 8 625 000. Pantbrevsbelopp om SEK 5 000 000.

* Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

** När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Låntagande bolag är Imola Holding AB som är moderbolag inom koncernen. Imola grundades 1996 av Joakim Hoffman och Niclas Blohm som båda tidigare har arbetat inom fastighetsbranschen.

Bolaget har sitt säte i Nacka och har strax över 30 anställda. Läs mer på bolagets hemsida.

Imola började som byggbolag genom att erbjuda entreprenadtjänster till andra byggherrar innan bolaget i mitten av 2000-talet började genomföra projekt i egen regi, främst byggnation av småhus. I takt med att bolaget växte skiftades fokus mot att i större utsträckning uppföra bostadsrättsföreningar. Fram till idag har bolaget uppfört fjorton bostadsrättsföreningar i Stockholmsområdet.

Kameos långivare var i höstas med och finansierade byggstarten i bolagets projekt BRF Tyresö Södergård 4 i Trollbäcken, Tyresö kommun (lån 3384). Där håller bolaget på att uppföra fyra huskroppar med total BOA 6 134kvm och LOA om 338kvm. Totalt 98 lägenheter och 4 lokaler. Per 26:e mars 2021 har 92 av 98 lägenheter blivit sålda med bindande förhandsavtal, vilket motsvarar cirka 96% av det budgeterade försäljningsvärdet (Läs mer under Projekt).

Bolaget färdigställde nyligen ett projekt i Björknäs, Skurubron där köparna tillträdde i mars 2021.

Andra pågående projekt:

- I Glömsta uppför Imola en bostadsrättsförening om tolv bostäder. 8 av 12 bostadslägenheter är redan uppbyggda utvändigt. Säljstart är planerad inom ett par veckor där framtida köpare beräknas kunna flytta in under september 2021.

- I Kummelnäs, Nacka kommun uppför bolaget en bostadsrättsförening om totalt 18 bostäder fördelat på fem huskroppar (Magasinen). Sprängningsarbete pågår och första huskroppen beräknas uppföras kring påsk. Alla enheter är sålda med bindande förhandsavtal och förväntas kunna tillträda under Q2 2022.

- I Herserud på Lidingö äger bolaget två tomtfastigheter. Imola planerar att lägga ut tomterna till försäljning under sommaren 2021. Vardera tomt säljs med ett bindande entreprenadkontrakt där Imola Entreprenad åtar sig att uppföra en villa om cirka 300 kvm BOA.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Imola äger tre tomtfastigheter (Huddinge Vistaberg 1:3, 2:3 och 1:13) som är belägna i ett nytt område kallat Vista skogshöjd ett par kilometer väster om Huddinge centrum. Fastigheterna omfattas av ett detaljplaneförslag som var på samråd kring årsskiftet 2017/18 och beräknas att granskas i slutet av 2022. Förslaget innehåller att området skall bebyggas med cirka 620 bostäder och en förskola.

På fastigheterna Vistaberg 1:3 och 2:3 anger planförslaget bostäder. Friliggande inom det norra kvarteret och rad-, par- och kedjehus inom de tre södra kvarteren. Om planförslaget antas är planen att uppföra 27 radhus, 5 kedjehus och 9 friliggande småhus i bostadsrättsform. Detta innebär en uppskattad byggrätt om totalt cirka 8110 kvm bruttoarea (BTA).

Planförslaget för Vistaberg 1:13 anger byggnation av friliggande bostäder. Utifrån planförslaget är tänkt bebyggelse ger uppförandet av 11 studiohus, en uppskattad byggrätt om ca 2 000kvm BTA.

Forum värderade i februari 2021 fastigheterna till totalt SEK 114 000 000, under förutsättning att rådande planförslag vunnit lagakraft och att framtida gatukostnadsersättning är betald. Gatukostnaden har bedömts till SEK 20 000 000, vilket ger ett värde om SEK 94 000 000 innan dessa kostnader har betalts. För att estimera värdet av fastigheten idag, där planförslaget inte är antaget, väljer Forum att justera ned värdet med 20%. Detta ger ett värde på fastigheterna om ca SEK 75 000 000 och ett LTV om cirka 54%. Se mer information om värderingen av fastigheterna i bilagorna för detta låneerbjudande.

Fastighetsinformation
Fastighetsbeteckning	Huddinge Vistaberg 1:3, 2:3 och 1:13
Område	Vistaberg, Huddinge
Pågående detaljplan	Vista Skogshöjd
Tidplan (uppskattad)	- Samråd: Nov 2017-Jan 2018 - Granskning: Q3-Q4 2022 - Antagande: Q1-Q2 2023
Tomtareal	- Vistaberg 1:3 – 24 480kvm - Vistaberg 2:3 - 1 129kvm - Vistaberg 1:13 – 5 861kvm
Uppskattad byggrätt	10 110 kvm BTA

Lånet genom Kameos långivare kommer att gå till att stärka bolagets kassa samt möjliggöra för framtida investeringar.

Lånet är planerat att återbetalas i samband med att bolagets pågående projekt BRF Tyresö Södergård 4 färdigställs, vilket beräknas ske i slutet av 2022. Projektet omfattar uppförandet av fyra huskroppar med en total boarea om 6 134 kvm och en lokalarea om 338 kvm. Totalt 98 lägenheter och 4 lokaler.

Försäljning pågår och 92 av 98 lägenheter per idag har blivit sålda med bindande förhandsavtal, vilket motsvarar cirka 96% av det budgeterade försäljningsvärdet

Byggnationen går enligt plan. Rivnings-och markarbetet är klart. Bolaget håller just nu på med gjutningsarbete där väggarna för källaren uppförs i en huskropp. Förvärv av mark och utförd byggnation per idag har finansierats med ett banklån om SEK 10 000 000, lån från Kameos långivare om SEK 35 000 000 (Lån 3384) och eget kapital om SEK 75 000 000. Resterande kostnader i projektet kommer att finansieras med ett byggnadskreditiv från en svensk storbank. Bolaget har där erhållit ett godkänt beslut.

Totala intäkter i projektet är beräknade till cirka SEK 380 000 000. I samband med att projektet är färdigställt och inflyttat räknar bolaget med att få in en likviditetsökning om cirka SEK 115 000 000 (nedlagt eget kapital plus projektvinst) som kan gå till att återbetala detta lån.

Bilder från BRF Tyresö Södergård 4 tagna 2021-03-31

Försäljningsprocess- BRF Tyresö Södergård 4
Antal objekt	98 stycken
Storlek	27-117 kvm BOA
Sålda på ritning	92 stycken (96% av budgeterat försäljningsvärde)
Anlitad mäklare	Skandiamäklarna Tyresö
Planerat tillträde	Q4 2022
Läge	B*

*Svefa (Värderingsdata)

Området

Fastigheterna som utgör lånets säkerhet är belägna i ett nytt område kallat Vista skogshöjd, ett par kilometer väster om Huddinge centrum. Näromgivningen utgörs idag av småhusbebyggelse och skog.

Vista Skogshöjd avses bli ett bostadsområde för en målgrupp som uppskattar närheten till naturen. Planområdet ska ha tydliga gaturum, sammanhängande bebyggelse och ta tillvara på områdets topografi och natur. I mötet med befintlig bebyggelse vid Vistavägen planeras ett småskaligt torg för olika verksamheter och service. Bostäderna i området kommer att ha närhet till såväl natur som förskola och kollektivtrafik.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Värdet på fastigheterna som utgör säkerheten för detta lån är av Forum bedömt med förutsättningen att rådande planförslag godkänns, men med ett avdrag för planrisk om 20% på det uppskattade framtida värdet, dvs risken kopplat till att planen inte är antagen och kan komma att ändras, försenas eller ej antas. Ett förändrat, försenat eller ej antagit planförslag kan påverka värdet på fastigheterna och säkerheten för detta lån.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor