Noterat fastighetsbolag söker finansiering till uppförandet av hyresbostäder

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	9 100 000
Trancher	4 (4)
Låntagare	Nischer Östersund 1 AB
Anledning till lån	Byggnadskreditiv
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 18 mån
Säkerhet	Pant i fastighet och moderbolagsborgen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	72%*
Årsränta	8%
Teckningsperiod	2022-01-20 – 2022-01-27
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 72%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Nischer Östersund 1 AB, org.nr 559220–0975. Företaget önskar att låna totalt SEK 36 000 000 av Kameos långivare. Detta är den fjärde tranchen och är om SEK 9 100 000. Återbetalning planeras att ske i samband med utbetalning av statligt investeringsstöd efter projektets färdigställande.

Låntagare	Nischer Östersund 1 AB
Organisationsnummer	559220–0975
Lånebelopp (SEK)	9 100 000
Tranche	4 (4)
Anledning till lån	Byggnadskreditiv
Återbetalningsplan, räntor och lån	Utbetalning av statligt investeringsstöd
Årsränta	8%
Månadsränta	0,67%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 18 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	9 000 000	8%	Pant i fastighet + moderbolagsborgen	Avslutad
2	8 900 000	8%	Pant i fastighet + moderbolagsborgen	Avslutad
3	9 000 000	8%	Pant i fastighet + moderbolagsborgen	Avslutad
4	9 100 000	8%	Pant i fastighet + moderbolagsborgen	Pågående
Totalt	36 000 000

Säkerhetspaketet

Lånet säkerställs med pant i fastigheten Östersund Tanken 1 samt moderbolagsborgen. De två första trancherna av lånet, motsvarande sammanlagt SEK 18 000 000, utbetalades innan byggnadskreditiv från bank utbetalades. Fram till dess att banken påbörjade utbetalning av byggnadskreditiv hade Kameos långivare pant i fastigheten Östersund Tanken 1 inom SEK 0 – 18 000 000 med första prioritet.

Efter utbetalning av byggnadskreditiv från bank genomfördes släpptes panten i fastigheten Östersund Tanken 1 med inomläge SEK 0–18 000 000 till förmån för bankens byggnadskreditiv. Lånet genom Kameo har därefter att pant i fastigheten Östersund Tanken 1 inom SEK 0 – 105 000 000 med andra prioritet direkt efter banken som innehar första prioritet. Observera att i takt med att projektet fortskrider och storleken på bankens utbetalade byggnadskreditiv ökar kommer värdet av denna säkerhet för Kameos långivare att minska, eftersom pantbrevets storlek motsvarar beloppet på bankens byggnadskreditiv om SEK 105 000 000. Värdet på säkerheten i lånet efter att banken utbetalat hela byggnadskreditivet utgörs därmed av moderbolagsborgen, som är beskriven längre ner. Per idag är cirka 65% av byggnadskreditivet från banken utbetalat.

Utöver pant i fastighet ställer låntagarens moderbolag, Nischer Properties AB, ett borgensåtagande om hela lånebeloppet som säkerhet för lånet. Koncernen har idag två pågående projekt inkluderat detta projekt, och utöver lånefinansiering för dessa projekt finns det idag inga borgensåtaganden, utställda fastighetspanter eller externa finansiella skulder inom koncernen för övriga bostäder i projektportföljen. Koncernen har idag drygt 1200 potentiella bostäder i portföljen, mer info om projekten och projektstatus finns att tillgå i bilagd kvartalsrapport för det tredje kvartalet 2021. Kameo har tagit del av en värderingsrapport av koncernens byggrättsportfölj som är utförd i november 2020 i samband med kreditbedömning av lånet. På grund av att bolaget är noterat för aktiehandel på NGM Nordic SME kan innehållet i värderingen ej presenteras här, då informationen inte är presenterad för marknaden officiellt.

Pantsättare	Nischer Östersund 1 AB, org.nr 559220–0975
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Östersund Tanken 1
Prioritet	Innan utbetalning av byggnadskreditiv från bank: 1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 18 000 000 Efter utbetalning av byggnadskreditiv från bank: 2:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 105 000 000
Borgensåtagande	Nischer Properties AB, org. nr 556513–5869, skall vara begränsad till SEK 36 000 000.

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Nischer Östersund 1 AB ingår i koncernen Nischer Properties AB. Nischer Properties grundades år 2015 och är ett fastighetsutvecklingsbolag som inriktar sig på konceptboenden i storstäder i Sverige.

Sedan start har Nischer genomfört två projekt. Det första projektet omfattade byggnation av 128 studentlägenheter i Karlstad och det andra omfattade 23 hyreslägenheter som uppfördes åt HSB i Gävle, se mer information om projekten under Referensprojekt. Utöver dessa projekt har Nischer i slutet av januari 2021 sålt 150 byggrätter i Järfälla, Stockholm för SEK 69 000 000. Nischers ägarandel i nämnt projekt uppgick till 64,6%.

I dagsläget består Nischers projektportfölj av cirka 1200 potentiella bostäder. Koncernen har per idag ytterligare ett pågående projekt om 228 hyreslägenheter i Östersund, där markarbetet planeras att påbörjas under Q1 2022. Utöver lånefinansiering för dessa projekt finns inga övriga räntebärande skulder eller borgensåtaganden för bostäderna i projektportföljen.

Nischer Properties är listade för aktiehandel på NGM Nordic SME sedan 2015. Per 2021-02-11 uppgår marknadsvärdet av aktierna till cirka SEK 195 000 000. Bolagets styrelse har nyligen föreslagit en riktad nyemission om SEK 107 000 000 i syfte att stärka likviditeten inför kommande projekt. Beslut om detta är planerat att tas på en extra bolagsstämma den 14 januari. För mer information om bolaget, se Nischer Properties hemsida.

Nyckelpersoner:

Robert Vangstad, VD. Robert har i tidigare roller bland annat arbetat som koncern-VD för Nyhem Bostad, affärsutvecklingschef på JM samt VD för anläggningsbolaget Markona. Robert tillträdde som VD för Nischer Properties i juni 2020.

David Aspehult, Grundare och Partner. David grundade Nischer Properties år 2015 och har tidigare startat och byggt upp bolagen Gull Adam och DAAS. Han har även ansvarat för lanseringen av Viaplay i Skandinavien.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Projektet avser uppförande av 116 hyresrätter i Östersund med en total boarea om cirka 5 715 kvm. Projektet utförs inom ramen för Nischers koncept Start Living, lägenheterna kommer byggas med en boarea om 32–67 kvm i syfte att främst attrahera en yngre målgrupp som letar efter en första bostad. Enligt en bostadsmarknadsanalys från Länsstyrelsen i Jämtlands län år 2019 råder det underskott av bostäder för ungdomar i Östersund.

Fastigheten förvärvades från Östersunds Kommun genom markanvisning för SEK 7 150 000 och låntagaren tillträdde fastigheten i början av februari 2021. I en värdering utförd av Länsförsäkringar Kommersiella uppskattades värdet på projektets byggrätter till cirka SEK 10 000 000 innan byggstart. På fastigheten kommer fyra byggnader att uppföras. Husmodulerna tillverkas i Lettland av mTree, som Nischer Properties äger till 20%. Montering på plats står mTrees dotterbolag Ostby Construction AB för. Nischer har använt sig av samma entreprenör och modultillverkare i deras två tidigare projekt i Karlstad och Gävle.

Samtliga fyra bottenplattor och tre av fyra källarplan är gjutna och två hisschakt är monterade. På ett av husen är två av fem våningar monterade och huset förväntas att vara färdigrest under januari. Hus nr 2 förväntas vara rest vecka 14. Efter resning av husen kommer interiöra arbeten att påbörjas. Denna tranche ska gå till produktionsstart av moduler för hus nr 3 och 4 i fabrik.

Byggnaderna tillverkas som moduler och samtliga moduler för hus 1 är tillverkade och hälften av hus 2. Inflyttning för de två första husen är planerad till sommaren 2022 och projektet förväntas vara färdigställt under Q4 2022. Lånet planeras att återbetalas i samband med utbetalning av statligt investeringsstöd efter godkänd slutbesiktning.

Fastigheten värderades i februari 2019 i färdigställt skick till SEK 30 500 per kvadratmeter boarea, motsvarande cirka SEK 174 000 000. Denna värdering baseras på en normhyra per kvadratmeter om SEK 1 600 per år och ett avkastningskrav om 5%. Låntagaren har ansökt om statligt investeringsstöd om cirka SEK 43 300 000 och Länsstyrelsen har äskat medel hos Boverket under första kvartalet 2021. Investeringsstödet innebär att normhyran kommer reduceras till SEK 1 450 per kvadratmeter och år. Med den reducerade normhyran i beaktning sjunker det uppskattade värdet på fastigheten till cirka SEK 153 400 000, givet ett bibehållet avkastningskrav om 5%. Det totala projektvärdet uppgår därmed till cirka SEK 196 700 000 (Bedömt fastighetsvärde efter reducerad normhyra + Investeringsstöd) och ger lånet en LTV om 72%.

För långsiktig finansiering efter projektets färdigställande finns det en offert från en nordisk storbank om SEK 105 000 000 eller maximalt 70% av marknadsvärde vid tidpunkten.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Östersund Tanken 1
Adress	Ej fastställd
BOA	5715 kvm
Byggår	2021/2022
Antal hyresrätter som ska byggas	120 stycken
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Nej, delad entreprenad
Beräknad produktionstid	Ca 20 månader

Området

Fastigheten ligger invid Valla centrum på Frösön, cirka fem kilometer väster om centrala Östersund. I närområdet omkring fastigheten finns livsmedelsbutik och sportanläggning samt bussförbindelser till centrala Östersund. I Östersund återfinns Mittuniversitetet och staden har en flygplats som är belägen på Frösön.

Referensprojekt

Kronoparken, Karlstad

Utveckling av 128 studentlägenheter vid Karlstad Universitet. Projektet beviljades statligt investeringsstöd och färdigställdes i januari 2020. I samband med färdigställandet såldes fastigheten till Ledstången AB.

Kuttern, Gävle

Byggnation av 23 hyresrätter om 1-2 RoK i centrala Gävle på uppdrag av HSB under 2019/2020. Projektet färdigställdes och överlämnades till HSB i december 2020.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor