Tidigare låntagare söker finansiering säkerställt med förhandssålt hyresbestånd i slutskedet

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	19 000 000
Trancher	1 (1)
Låntagare	Acasa i Timrå AB
Anledning till lån	Investering inom företagsgruppen
Flexibel löptid mån	Min 1 mån | Max 12 mån
Säkerhet	Pant i fastighet och bolagsborgen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	75%*
Årsränta	11%
Teckningsperiod	2024-08-16 – 2024-08-22
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 75%.

Investeringsfaktabladet för denna investering är tillgängligt här:

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Acasa i Timrå AB, 559317-8949. Företaget önskar att låna totalt SEK 19 000 000 från Kameos långivare. Detta är den enda tranchen av lånet.

För projektet upptogs byggnadskreditiv av Droskprojekt i Stockholm AB, Drosk Entreprenad AB samt Droskhästen Bygg AB genom Kameos långivare som säkerställs med fastighetspant med bättre prioritet än detta lån. Läs mer under ”Säkerhetspaket”.

Låntagare	Lånebelopp (SEK)	Lånenr.
Droskhästen Bygg AB	5 000 000	4587
Droskhästen Bygg AB	10 000 000	4611
Droskprojekt i Stockholm AB	10 500 000	4449
Droskprojekt i Stockholm AB	12 000 000	4465
Droskprojekt i Stockholm AB	7 060 000	4485
Droskprojekt i Stockholm AB	10 440 000	4496
Drosk Entreprenad AB	9 950 000	4520
Drosk Entreprenad AB	6 000 000	4528
Drosk Entreprenad AB	10 000 000	4536
Drosk Entreprenad AB	10 000 000	4556
Drosk Entreprenad AB	10 000 000	4563
Drosk Entreprenad AB	2 050 000	4583
Totalt	103 000 000

Återbetalning av lånet är planerad att ske via investeringsbidrag samt köpeskilling när beståndet tillträds av köparen. Tillträdet är beräknat att ske till årsskiftet 2024/2025.

Låntagare	Acasa i Timrå AB
Organisationsnummer	559317-8949
Lånebelopp (SEK)	19 000 000
Tranche	1 (1)
Anledning till lån	Investering inom företagsgruppen
Återbetalningsplan, räntor och lån	Försäljningsintäkt samt statligt investeringsstöd
Årsränta	11%
Månadsränta	0,92%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning senast på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 1 mån | Max 12 mån
Förväntad löptid	2-3 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	19 000 000	11%	Pant i fastighet och bolagsborgen	Pågående
Totalt	19 000 000

Säkerhetspaketet

Säkerhetspaketet i detta lån består av:

• Andrahandspant i fastigheten Timrå Bergeforsen 1:173 om SEK 13 500 000 inom SEK 100 002 500 – 113 502 500 direkt efter Kameos långivare i tidigare upptagna byggnadskreditiv.
• Pant i fastigheten Timrå Bergeforsen 1:173 om SEK 18 497 500 inom SEK 113 502 500 – SEK 132 000 000.
• Bolagsborgen från Droskhästen Invest AB begränsat till SEK 25 000 000.

Tre systerbolag i koncernen, Droskprojekt i Stockholm AB, Drosk Entreprenad AB & Droskhästen Bygg AB har upptagit varsitt byggnadskreditiv för etapp 1 & etapp 2 om totalt SEK 113 000 000 som säkerställs med bättre prioritets pant i fastigheten Timrå Bergeforsen 1:173. Detta innebär att total lånevolym för projektet som säkerställs genom pant i fastigheten Timrå Bergeforsen 1:173 kommer uppgå till SEK 132 000 000.

Pant i fastighet
Pantsättare	Acasa i Timrå AB, 559317-8949
Långivarombud*	Kameo Investment Platform AB
Säkerhetsobjekt i **	Timrå Bergeforsen 1:173
Prioritet	2:a prioritets pant inom SEK 100 002 500 – 113 502 500
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 113 502 500 – 132 000 000
Borgensåtagande	Begränsat om SEK 19 000 000 från Droskhästen Invest AB, 556936-2451

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Fastighetsägande bolag för detta projekt är Acasa i Timrå AB som ingår i en fastighetskoncern där Droskhästen Invest AB är moderbolag. Moderbolaget bildades 2013 och hunnit med att erhålla vinster för flera projekt, senast från ett projekt i Bredsand, Enköping som bolaget finansierade via Kameo. Bolaget har även rest och färdigställt ett hyresbestånd i Gagnef och två hyresprojekt i Ronneby som bolaget äger som långsiktig investering (läs mer under Referensprojekt). Majoritetsägare och drivande ledare i koncernen är Kourosh Farhang.

Kourosh Farhang har varit egenföretagare hela sitt liv. När han fyllde 17 år startade han sin karriär genom att driva ett eget städbolag (Städia AB) som han drev i åtta år. Under denna tid lyckades han erhålla en ekonomiutbildning. Därefter jobbade han några år inom ett familjebolag som sedan såldes vidare 2005. 2004 startade Kourosh sin fastighetskarriär som mäklare, där arbetade han några år innan han började driva fastighetsprojekt i egen regi. Nu har Kourosh drivit och investerat i ett antal projekt som han lyckats exekvera med ett gott resultat.

Så här säger bolaget själva om koncernens affärsidé och vision:

«Ett hem är inte bara ett hem. Det blir allt viktigare att vi lever i långsiktig harmoni med naturen och miljön omkring oss. Vi har en stor erfarenhet av att arbeta med naturliga, klimatsmarta material för att utveckla nya boenden, såväl hyresrätter som bostadsrätter, vårdboenden och studentboenden i växande städer med bostadsbrist.

I vår koncern präglas vårt arbete av en helhetssyn där vi skapar ekonomiskt, socialt och miljömässigt hållbara hus och stadsdelar. Vi bygger yteffektiva lägenheter i vackra, energisnåla hus, i ett attraktivt erbjudande för landets kommuner och våra investerare.”

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Bolaget förvärvade en tomt under 2023 i Bergeforsen i Timrå med planen att resa ett hyresbestånd i två etapper. Bolaget har erhållit bygglov samt startbesked för båda etapperna som totalt avser 12 byggnader innehållandes 72 energisnåla hyreslägenheter. Total boarea för båda etapper uppgår till 4 569 kvm. Enheterna består av 24 st 4:or (ca 74 kvm/st), 32 st 3:or (ca 64 kvm/st), 8 st 2:or (ca 54 kvm/st) samt 8 st 1:or (ca 36 kvm/st). Byggnaderna byggs helt i trä.

Etapp 1:

Lägenheter	Storlek	Antal
4 RoK	74 kvm	12
3 RoK	64 kvm	16
2 RoK	54 kvm	4
1 RoK	36 kvm	4
Summa	2 284,4 kvm	36

Etapp 2:

Lägenheter	Storlek	Antal
4 RoK	74 kvm	12
3 RoK	64 kvm	16
2 RoK	54 kvm	4
1 RoK	36 kvm	4
Summa	2 284,4kvm	36

Bolaget använde sig av Häggmark & Söner AB i projektet för modulproduktionen och leveransen av modulerna. På projektplatsen har bolagsgruppens interna bolag Droskprojekt i Stockholm AB anlitats för att färdigställa kvarvarande kompletteringsarbeten. Samtliga arbeten för etapp 1 om 36 enheter är utförda och mindre kompletteringsarbeten kvarstår för etapp 2 om kvarvarande 36 enheter.

Projektet är i dess slutskede där samtliga byggnader/moduler har anlänt på fastigheten. Projektet reses i modulformat där modulerna är nyckelfärdiga när de anländer på fastigheten. Montage och kompletteringsarbeten är färdigställda i 6/12 byggnader och fortgår för kvarvarande 6 byggnader till dess att samtliga enheter är färdigställda. Samtliga hus är planerade att vara slutbesiktigade till månadsskiftet oktober/november.

Projektet har fortlöpt snabbare än initiala planen och förväntas därmed färdigställas 3-4 månader snabbare än initial plan.

Finansiering av projektet sker med eget kapital samt byggnadskreditiv via Kameos investerare. Total finansiering säkerställd i projektet via Kameo uppgår till SEK 132 000 000, resterande finansiering sker med eget kapital.

Vid färdigställandet och mottagen slutbesiktning förväntas bolaget att erhålla två investeringsbidrag om totalt SEK 29 349 600 (SEK 14 674 800 per etapp). Kommunala bostadsbolaget har ingått köpeavtal med Acasa i Timrå AB om att köpa hela hyresbeståndet för SEK 147 600 000.

Utbetalning av investeringsbidragen och köpeskillingen sker enligt tidplan under månadsskiftet oktober/november 2024, vilket även är återbetalningsplanen för lånet. Investeringsbidragen beviljades under december 2022.

Ungefärlig årlig hyresintäkt, vid full uthyrning till förväntade hyror, uppskattas kring ca SEK 7 485 000 med ett driftnetto om cirka SEK 5 666 000. Köpeskillingen har satts till SEK 147 600 000.

Totala värdet för projektet, inklusive investeringsbidragen, uppskattas till SEK 176 949 600. Detta ger en uppskattad LTV om 75%. (Läs mer om ställda säkerheter under ”Säkerhetspaket”).

Bolaget har hittills mottagit över 200 intresseanmälningar för förstahandsuthyrning för lägenheterna och nya intressenter inkommer löpande.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Timrå Bergeforsen 1:173
Adress	Kålrotsgatan, Timrå
BOA	4 569 kvm
Byggår	2023-2024
Antal hyresrätter som ska byggas	72 stycken
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad, ovan mark	Ja, Häggmark & Söner AB
Beräknad produktionstid	16 månader
Återstående produktionstid	2 månader

Området

Bergeforsen är en ort belägen i Timrå med ett avstånd om ca 2 mil norr om Sundsvall och 5 km väst om Sundsvalls flygplats. I närheten finns skolor, barnomsorg, postservice, dagligvaruhandel samt vård.

Referensprojekt

Droskhästen Invest AB – Hyresbestånd Ronneby Kilen

Projektet omfattar resandet av 58 hyresrätter fördelat på två byggnader. Projektet är färdigställt där båda husen är slutbesiktigade samt inflyttade. Samtliga enheter är fullt uthyrda. Tidigare lån via Kameo som var med och delfinansierade projektet har återbetalats i samband med att investeringsstödet betalades ut.

Droskhästen Invest AB – Hyresbestånd Ronneby Björnen

Projektet omfattade resandet av 60 hyresrätter fördelat på två byggnader. Projektet är färdigställt där båda husen är slutbesiktigade samt inflyttade. Samtliga enheter är fullt uthyrda. Tidigare lån via Kameo som var med och delfinansierade projektet är återbetalda.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Projektet innebär vissa risker som kan leda till att projektet misslyckas. Det finns en finansieringsrisk eftersom projektägaren behöver full finansiering för att slutföra det.

Det finns också en byggnadsrisk: Byggnationen kan ta längre tid och/eller bli dyrare än förväntat. Förseningar i projektet kan uppstå på grund av olika händelser, till exempel väderförhållanden, bristfälligt arbete, strejker, juridiska konflikter, entreprenörers konkurs eller försenade leveranser, sjukdom hos viktiga medarbetare, brist på personal eller material, arbetsplatsolyckor och ekonomiska svårigheter för projektägaren. Sådana förseningar resulterar vanligtvis i ökade kostnader. Om projektägaren inte kan finansiera dessa ytterligare kostnader, finns det en risk för konkurs eller att projektet inte kan färdigställas och tvingas säljas i ofärdigt skick.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor