Fastighetsbolag söker finansiering i slutskedet för uppförande av hyresbestånd

Låneinformation

Riskbetyg	A
Lånebelopp (SEK)	4 000 000
Trancher	2 (2)
Låntagare	Droskhästen Invest AB
Anledning till lån	Resande av 60 hyreslägenheter
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 11 mån
Säkerhet	Pant i fastighet
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	64%*
Årsränta	7,5%
Teckningsperiod	2022-05-11 - 2022-05-17
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 64%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Droskhästen Invest AB, 556936-2451. Företaget önskar att låna SEK 4 000 000 från Kameos långivare. Detta är den andra av två trancher om totalt SEK 14 000 000.

Återbetalning av lånet är planerad att ske via investeringsbidrag som är beviljat och betalas ut när projektet är färdigställt och slutbesiktigat.

Låntagare	Droskhästen Invest AB
Organisationsnummer	556936-2451
Lånebelopp (SEK)	4 000 000
Tranche	2 (2)
Anledning till lån	Refinansiering av eget kapital
Återbetalningsplan, räntor och lån	Investeringsstöd
Årsränta	7,5%
Månadsränta	0,63%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning senast på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 11 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	10 000 000	7%	Pant i fastighet	Avslutad
2	4 000 000	7,5%	Pant i fastighet	Pågående
Totalt	14 000 000

Säkerhetspaketet

Detta lån säkerställs med pant i fastigheten Ronneby Björnen 10 efterställt banken samt tidigare Kameo lån (lån 3912), om SEK 14 000 000 inom SEK 74 000 000 – 88 000 000.

Pant i fastighet
Pantsättare	Acasa I Ronneby Björnen AB, 559266-7157
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Ronneby Björnen 10
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 74 000 000 – 88 000 000

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Droskhästen Invest AB är låntagande bolag och moderbolag i koncernen. Fastighetsägande bolag för detta projekt är Acasa i Ronneby Björnen AB. Dessa bolag ingår i en fastighetskoncern där Droskhästen Invest AB är moderbolag. Moderbolaget bildades 2013 och hunnit med att erhålla vinster för flera projekt, senast från ett projekt i Bredsand, Enköping som bolaget finansierade via Kameo. Bolaget har även rest och färdigställt ett hyresbestånd i Gagnef som bolaget äger som en långsiktig investering (läs mer under Referensprojekt). Majoritetsägare och drivande ledare i koncernen är Kourosh Farhang.

Kourosh Farhang har varit egenföretagare hela sitt liv. När han fyllde 17 år startade han sin karriär genom att driva ett eget städbolag (Städia AB) som han drev i åtta år. Under denna tid lyckades han erhålla en ekonomiutbildning. Därefter jobbade han några år inom ett familjebolag som sedan såldes vidare 2005. 2004 startade Kourosh sin fastighetskarriär som mäklare, där arbetade han några år innan han började driva fastighetsprojekt i egen regi. Nu har Kourosh drivit och investerat i ett antal projekt som han lyckats exekvera med ett gott resultat.

Så här säger bolaget själva om koncernens affärsidé och vision:

«Ett hem är inte bara ett hem. Det blir allt viktigare att vi lever i långsiktig harmoni med naturen och miljön omkring oss. Vi har en stor erfarenhet av att arbeta med naturliga, klimatsmarta material för att utveckla nya boenden, såväl hyresrätter som bostadsrätter, vårdboenden och studentboenden i växande städer med bostadsbrist.

I vår koncern präglas vårt arbete av en helhetssyn där vi skapar ekonomiskt, socialt och miljömässigt hållbara hus och stadsdelar. Vi bygger yteffektiva lägenheter i vackra, energisnåla hus, i ett attraktivt erbjudande för landets kommuner och våra investerare.”

Bolaget fokuserar på att hålla hög kvalité med högt fokus på hållbarhet och miljö. Byggnationen sker i trä vilket är hållbart och miljövänligt vilket bolaget prioriterar högt. Läs mer om koncernen här.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Bolaget förvärvade en tomt under 2021 i Ronneby i Blekinge län med planen att resa ett hyresbestånd. Nu har bolaget erhållit bygglov samt startbesked för att resa två byggnader innehållandes 60 energisnåla hyreslägenheter med en total BOA om 3 310 kvm. Enheterna består av 20 st 3:or (ca 70 kvm/st), 20 st 2:or (ca 59 kvm/st) samt 20 st 1:or (ca 36,5 kvm/st). Byggnaderna byggs helt i trä.

Lägenheter	Storlek	Antal
3 RoK	70 kvm	20 stycken
2 RoK	59 kvm	20 stycken
1 RoK	36,5 kvm	20 stycken

Bolaget använder sig av Bomodul i Bodafors AB i projektet ovan mark i enlighet med ABT 06. Bomodul i Bodafors AB är en etablerad totalentreprenör som ägs av den stockholmsbaserade fastighetsutvecklaren Järntorget Invest AB som i sin tur ägs av Järntorget Byggintressenter AB (publ), som i sin tur ägs av ALM Equity. Bomodul i Bodafors AB har flertalet lyckade referensprojekt (se ett av bolagets referensprojekt här). Läs mer om totalentreprenören här.

Droskhästen Invest AB har fått Moderbolagsgaranti från Järntorget byggintressenter AB (publ) som går i god för att Bomodul ska fullfölja byggnationen.

Markarbetet utförs av mindre underentreprenörer där den större delen av markarbetet utförs av Älmby Entreprenad AB.

Projektet följer tidsplan. Båda husen är resta och planeras vara färdigt för slutbesiktning V.24. Se projektet live här (uppdateras en gång per kvart).

Finansiering av projektet sker med eget kapital, byggnadskreditiv från banken, ett tidigare upptaget lån av Kameos långivare #3912 samt detta lån via Kameo. Bolaget planerade först att finansiera delar av byggnationen med ett av investeringsbidragen men har bestämt sig med byggaren för att färdigställa båda husen snabbare och i och med det delfinansiera byggnationen med detta lån istället för ett av investeringsbidragen.

Vid färdigställandet och mottagen slutbesiktning förväntas bolaget att erhålla investeringsbidrag om SEK 13 697 425 per hus. Utbetalning av investeringsbidragen sker enligt tidsplan under augusti/september månad, vilket även blir den likvid som kommer lösa detta lån. Investeringsbidragen beviljades 2021-02-17. Återbetalning av byggnadskreditivet finansieras med slutplacering från bank.

Ungefärlig årlig hyresintäkt, vid full uthyrning till förväntade hyror, uppskattas kring ca SEK 5 400 000 med ett driftnetto om cirka SEK 4 500 000. Enligt utförd värdering av Newsec, Februari 2022, värderas fastigheten fullt uthyrd till SEK 110 000 000, baserat på ett direktavkastningskrav om 3,9 % för bostäderna samt 6% för lokalerna. Se värdering för mer info.

Med beaktande av att bolaget inte använder investeringsbidragen för finansiering av projektet, utan för att återbetala detta samt det tidigare upptagna Kameo lånet (lån 3912) erläggs båda investeringsbidragen på värdet i projektet. Totala värdet för projektet uppskattas därmed till cirka SEK 137 395 000. Detta ger en uppskattad LTV om 64%. (Läs mer om ställda säkerheter under ”Säkerhetspaket”).

Till dagens datum så har bolaget 34 påskrivna avtal och ca 10 inbokade för visning den 19 maj. Av de 26 som fortfarande är lediga så är hälften 1:or. Så här säger bolaget om de kvarstående enheterna: ” Då det är ett segment som har mindre framförhållning, tror vi att dom hyresgästerna kommer att signeras direkt efter sommaren. Inflytt är beräknat till 1 september 2022”.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Ronneby Björnen 10
Adress	Götgatan 31, Ronneby
BOA	3310 kvm
Byggår	2021/2022
Antal hyresrätter som ska byggas	60 stycken
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad, ovan mark	Ja, Bomodul i Bodafors AB
Beräknad produktionstid	11 månader
Återstående produktionstid	3 månader

Denna tranche kommer användas för att stärka bolagets kassa som i sin tur kommer användas till koncernens nystartade projekt i närheten av detta projekt, Kilen 5 Ronneby. Där ska dem resa 58 hyreslägenheter där projektet precis påbörjats. Bolaget kommer troligtvis finansiera delar av den byggnationen via Kameo via ett senare upptaget lån.

Området

Ronneby är en mindre by utanför Karlskrona i Blekinge Län. Med närhet till större städer som Växsjö, Kalmar och Kristiansstad. Bostäderna ligger med endast en kortare promenad till tågstationen. I närheten finns skolor, barnomsorg, postservice, dagligvaruhandel samt vård.

Referensprojekt

Droskhästen Invest AB – Hyresbestånd Gagnef

Projektet omfattade resandet av 48 hyresrätter fördelat på två byggnader. Projektet är färdigställt där båda husen är slutbesiktigade samt inflyttade. Samtliga enheter är fullt uthyrda. Enligt senaste utförda värdering av Newsec, utförd i oktober 2021, uppgår värdet för hyresfastigheten till SEK 79 000 000.

Lån 3553

Senaste projektfilmen ser ni här: https://www.acasabostad.se/projects/gagnef/

Droskhästen Bygg AB – Hyresbestånd i Bredsand, Enköping

Bolaget uppförde ett hyresbestånd om 34 lägenheter som finansierades med hjälp av ett botten- och ett topplån genom Kameos långivare.

Bottenlån:

Lån 3088

Topplån:

Lån 3294

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att försäljningsarbetet kan komma att försvåras. Vilka följder virus-utbrottet kommer att få på samhället är i dagsläget osäkert och kan komma att påverka bostadsmarknaden.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor