Fastighetsbolag söker refinansiering av fullt uthyrt hyresbestånd

Låneinformation

Riskbetyg	A
Lånebelopp (SEK)	4 000 000
Trancher	1 (1)
Låntagare	Droskhästen Invest AB
Anledning till lån	Refinansiering av eget kapital
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 24 mån
Säkerhet	Pant i fastighet
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	80% (68%)*
Årsränta	7,5%
Teckningsperiod	2022-05-11 - 2022-05-17
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 80% vid utbetalning, i samband med att inomläget förbättras uppskattas LTV till ca 68 %. Läs mer om säkerhetsstrukturen under Säkerhetspaket.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Droskhästen Invest AB, 556936-2451. Företaget önskar att låna totalt SEK 4 000 000 från Kameos långivare.

Återbetalning av lånet är planerad att ske via refinansiering med eget kapital eller annat lån.

Låntagare	Droskhästen Invest AB
Organisationsnummer	556936-2451
Lånebelopp (SEK)	4 000 000
Tranche	1 (1)
Anledning till lån	Refinansiering av eget kapital
Återbetalningsplan, räntor och lån	Refinansiering
Årsränta	7,5%
Månadsränta	0,63%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning senast på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 24 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	4 000 000	7,5%	Pant i fastighet	Pågående
Totalt	4 000 000

Säkerhetspaketet

Detta lån säkerställs med pant i fastighet under hela lånets löptid. Fastighetspantens inomläge kommer att förbättras under lånets löptid i samband med att ett av bolagets tidigare projekt färdigställs.

Fastighetspanten består dels av första prioritets pant om SEK 4 000 000 inom SEK 59 000 000 -63 000 000 samt andrahandspant i pantbrev om SEK 9 000 000 inom SEK 50 000 000 - 59 000 000 i fastigheten Gagnef Skogen 4:51. Pantbrev om SEK 9 000 000 inom SEK 50 000 000 - 59 000 000 besitter Kameos investerare i ett tidigare lån (lån 3912) med första prioritet. När det lånet (lån 3912) återbetalats, vilket förväntas ske i Q3 2022, kommer detta lån att säkerställas med första prioritets pant i pantbrev i Gagnef Skogen 4:51 om SEK 4 000 000 inom SEK 50 000 000 – SEK 54 000 000.

Pant i fastighet
Pantsättare	Acasa I Gagnef AB, 559239-3085
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Gagnef Skogen 4:51
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 59 000 000 – SEK 63 000 000*** 2:a prioritetspant inom SEK 50 000 000 – 59 000 000***

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

***Se förklaring under Säkerhetspaket

Företaget

Droskhästen Invest AB är låntagande bolag och moderbolag i koncernen. Fastighetsägande bolag för detta lån är Acasa i Gagnef AB. Dessa bolag ingår i en fastighetskoncern där Droskhästen Invest AB är moderbolag. Moderbolaget bildades 2013 och hunnit med att erhålla vinster för flera projekt, senast från ett projekt i Bredsand, Enköping som bolaget finansierade via Kameo. Bolaget har även rest och färdigställt ett hyresbestånd i Gagnef som bolaget äger som en långsiktig investering (läs mer under Projekt) vilken är den fastighet som detta lån säkerställs med. Utöver det har bolaget två pågående hyresrättsprojekt som Kameo är med och delfinansierar. Majoritetsägare och drivande ledare i koncernen är Kourosh Farhang.

Kourosh Farhang har varit egenföretagare hela sitt liv. När han fyllde 17 år startade han sin karriär genom att driva ett eget städbolag (Städia AB) som han drev i åtta år. Under denna tid lyckades han erhålla en ekonomiutbildning. Därefter jobbade han några år inom ett familjebolag som sedan såldes vidare 2005. 2004 startade Kourosh sin fastighetskarriär som mäklare, där arbetade han några år innan han började driva fastighetsprojekt i egen regi. Nu har Kourosh drivit och investerat i ett antal projekt som han lyckats exekvera med ett gott resultat.

Så här säger bolaget själva om koncernens affärsidé och vision:

«Ett hem är inte bara ett hem. Det blir allt viktigare att vi lever i långsiktig harmoni med naturen och miljön omkring oss. Vi har en stor erfarenhet av att arbeta med naturliga, klimatsmarta material för att utveckla nya boenden, såväl hyresrätter som bostadsrätter, vårdboenden och studentboenden i växande städer med bostadsbrist.

I vår koncern präglas vårt arbete av en helhetssyn där vi skapar ekonomiskt, socialt och miljömässigt hållbara hus och stadsdelar. Vi bygger yteffektiva lägenheter i vackra, energisnåla hus, i ett attraktivt erbjudande för landets kommuner och våra investerare.”

Bolaget fokuserar på att hålla hög kvalité med högt fokus på hållbarhet och miljö. Byggnationen sker i trä vilket är hållbart och miljövänligt vilket bolaget prioriterar högt. Läs mer om koncernen och deras ideologi: http://www.acasabostad.se/om-oss/bygga-i-tra/.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Bolaget förvärvade en tomt under 2019 i Gagnef i Dalarna och reste under 2020/2021 ett hyresbestånd med två byggnader innehållandes 48 energisnåla hyreslägenheter med en total BOA om 2 648 kvm. Enheterna består av 16st 3:or (ca 71 kvm/st), 16st 2:or (ca 59 kvm/st) samt 16st 1:or (ca 37 kvm/st). Samtliga enheter är tillträdda och till fullo uthyrda per idag.

Lägenheter	Storlek	Antal
3 RoK	71 kvm	16 stycken
2 RoK	59 kvm	16 stycken
3 RoK	37 kvm	16 stycken

Ungefärlig årlig hyresintäkt, vid full uthyrning till förväntade hyror, uppskattas kring ca SEK 4 250 000 med ett driftnetto om cirka SEK 3 500 000. Enligt senaste gjorda värdering av Newsec, utförd i oktober 2021, värderas fastigheten fullt uthyrd till SEK 79 000 000, baserat på ett avkastningskrav om 4,2%. Se värdering för mer info.

Givet en värdering om SEK 79 000 000 innehar detta lån vid utbetalning en LTV om ca 80%. I samband med att ett av bolagets pågående projekt slutförs (uppskattat till Q3 2022, läs mer om det andra projektet här) kommer detta lån att inneha bättre inomläge för dess pant (läs mer under Säkerhetspaket). I samband med det uppskattas LTV för lånet istället till 68%.

Fastighetsinfo
Fastighetsbeteckning	Gagnef, Skogen 4:51
Adress	Fagervägen 3 & 5, Djurås, Gagnef
BOA	2648 kvm
Byggår	2020/2021
Antal hyresrätter som ska byggas	48

Utöver projektet i Gagnef har bolaget två projekt i Ronneby, som delfinansieras av Kameos investerare. Ena projektet, Björnen, är i dess slutskede där bolaget planerar att ha uppfört och slutbesiktigat 60 hyreslägenheter om cirka 3 månader. I samband med att det projektet färdigställs beräknas detta lån erhålla bättre inomläge på dess pantbrev, läs mer under Säkerhetspaket. Läs mer om projektet och finansieringen av det projektet här lån 3912, lån 3963.

Det andra pågående projektet i Ronneby är projekt Kilen som är påbörjat. Projektet består av 58 hyreslägenheter fördelat på två byggnader centralt i Ronneby som ska uppföras under 2022/2023 och vara färdigställt under Q1 2023. Detta lån ska finansiera delar av det projektet där resterande del finansieras via Eget kapital, byggnadskreditiv från bank samt Kameo lån.

Detta lån planeras att återbetalas i samband eget kapital från andra pågående projekt alternativt med annat lån.

Området

Djurås är en mindre by utanför Borlänge i Gagnefs kommun. Med närhet till större städer som Borlänge, Falun, Leksand samt Gävle. Bostäderna ligger med endast några minuters gång till tågstationen. I närheten finns skolor och barnomsorg. För den mer naturintresserade finns stora skogs- och grönområden med motionsstigar.

Referensprojekt

Droskhästen Invest AB – Hyresbestånd Gagnef

Projektet omfattade resandet av 48 hyresrätter fördelat på två byggnader. Projektet är färdigställt där båda husen är slutbesiktigade samt inflyttade. Samtliga enheter är fullt uthyrda. Enligt senaste utförda värdering av Newsec, utförd i oktober 2021, uppgår värdet för hyresfastigheten till SEK 79 000 000.

Lån 3553

Senaste projektfilmen ser ni här: https://www.acasabostad.se/projects/gagnef/

Droskhästen Bygg AB – Hyresbestånd i Bredsand, Enköping

Bolaget uppförde ett hyresbestånd om 34 lägenheter som finansierades med hjälp av ett botten- och ett topplån genom Kameos långivare.

Bottenlån:

Lån 3088

Topplån:

Lån 3294

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att försäljningsarbetet kan komma att försvåras. Vilka följder virus-utbrottet kommer att få på samhället är i dagsläget osäkert och kan komma att påverka bostadsmarknaden.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor