Fastighetsutvecklare söker lån till färdigställande av bostadsrättsprojekt i Bromma, Stockholm

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	10 000 000
Trancher	1 (1)
Låntagare	BRF Terrasserna 6 Bromma
Anledning till lån	Refinansiering av lån samt byggkreditiv
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 12 mån
Säkerhet	Pant i fastighet och bolagsborgen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	62%*
Årsränta	10%
Teckningsperiod	2022-11-29 – 2022-12-07
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 62%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Bostadsrättsföreningen Terrasserna 6 Bromma, org.nr 769640-1467. Företaget önskar att låna totalt SEK 10 000 000 från Kameos långivare.

I takt med att bostadsrätter tillträds av köpare kommer låntagaren att amortera lån, där lån om SEK 30 000 000 först kommer amorteras, därefter kommer aktuellt lån genom Kameo att amorteras. Samtliga bostadsrätter förväntas vara tillträda senast juni 2023.

Låntagare	BRF Terrasserna 6 Bromma
Organisationsnummer	769640-1467
Lånebelopp (SEK)	10 000 000
Tranche	1 (1)
Anledning till lån	Refinansiering av lån samt byggkreditiv
Återbetalningsplan, räntor och lån	Försäljning av bostadsrätter
Årsränta	10%
Månadsränta	0,83%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 12 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	10 000 000	10%	Pant i fastighet och bolagsborgen	Pågående
Totalt	10 000 000

Säkerhetspaketet

Pantsättare	BRF Terrasserna 6 Bromma
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Stockholm Terrasserna 6
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 30 000 000 – 42 000 000 2:a prioritets pant inom SEK 0 – 30 000 000***
Borgensåtagande	Odjuret Fastigheter AB, org.nr 559304-0289, om hela lånebeloppet.

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

***I takt med att lån genom bank amorteras kommer lån genom Kameo att överta första prioritets pant i pantbrev som blir tillgängliga. Därtill kommer lånet ha andra prioritets pant i de pantbrev som banken besitter.

Företaget

Projektet BRF Terrasserna 6 Bromma drivs av företaget Odjuret Fastigheter AB. Odjuret Fastigheter AB bildades 2021 och har idag engagemang i tre projekt. En av de största delägarna är MPG Group som är majoritetsägare i Koltrasten Utveckling samt Finess Bygg ROT, som tillsammans har upptagit 6 lån genom Kameos investerare, som idag är återbetalda. Bland övriga ägare återfinns bland annat Catea Group AB med ett bokfört eget kapital om cirka 1,2 miljarder SEK vid slutet av 2021.

Odjuret Fastigheter AB har idag engagemang i tre fastighetsprojekt:

• BRF Terrasserna 6 Bromma – 100% ägarandel: (Detta projekt)
• Utvecklingsprojekt Duved, Åre – 49% ägarandel: Bostadsutvecklingsprojekt i Duved med detaljplan som medger cirka 12 000 kvm BTA eller cirka 180 bostäder uppdelat i fyra etapper. Cirka 34 mkr i eget kapital har investerats i förberedande mark och infrastrukturarbeten. 17 av 42 lägenheter i etapp 1 är sålda och man planerar att påbörja byggnationen under kommande månader.

Handelsfastigheter i Östersund – 100% ägarandel: Äger och förvaltar genom dotterbolag handelsfastigheter i centrala Östersund. Fastigheterna värderades i juli 2021 till SEK 297 000 000. Efter avdrag för befintliga lån uppgår värdet av det egna kapitalet i fastigheten till cirka SEK 108 000 000 baserat på värderingen från 2021. Bolaget har precis inlett arbete med ändring av detaljplan tillsammans med kommunen för framtida uppförande av bostäder på fastigheterna.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Fastigheten som projektet avser förvärvades i augusti 2021 för SEK 33 600 000 och byggnationen påbörjades i december 2021. På fastigheten uppförs fem bostadsrätter med en sammanlagd boarea om 656 kvm. Tre av lägenheterna uppförs i befintlig byggnad på fastigheten och förväntas vara färdigställda i december 2022. De sista två lägenheterna uppförs i tillbyggnader och förväntas vara färdigställda i mars 2023.

Förvärvet av fastigheten och byggnationen har utöver eget kapital finansierats genom ett lån om SEK 48 000 000 genom Kameos investerare som förfaller i slutet av december 2022. I samband med utbetalning av aktuellt lån kommer tidigare lån genom Kameos investerare att återbetalas. Utöver aktuellt lån om SEK 10 000 000 kommer bankfinansiering om SEK 30 000 000 att användas för att refinansiera utestående byggnadskreditiv. Därtill kommer en av de sålda lägenheterna i befintlig byggnad att tillträdas i december i samband med utbetalning av detta lån, vilket medför intäkter om cirka SEK 15 500 000. Sammanlagt kommer bolaget få in cirka SEK 55 500 000 från nämnd finansiering och intäkt från tillträde, vilket täcker återbetalning av utestående byggnadskreditiv genom Kameo om SEK 48 000 000 samt färdigställande av byggnationen.

Byggnationen utförs som totalentreprenad av Finess Bygg Nyproduktion AB, vilket är ett dotterbolag till projektets delägare MPG Group AB. För byggnationen har en fullgörandeförsäkring om 10% av kontraktssumman tecknats.

Status i projektet:

Lägenhet B (Huvudbyggnad):

- Färdigställd

Lägenhet C (Huvudbyggnad):

- Inflyttning om 2,5 veckor

- Plan 3 & 2 är färdigställda

- Kvarstår är ytskikt av trapp

- Kvarstående arbete entréplan är målning, golvläggning, kompletteringar.

Lägenhet D (Huvudbyggnad):

- Plan 3 är klart

- Plan 2: resning av väggar kring trapp. Kvarstår målning. Badrum klart.

- Entréplan: arbete med trapp och väggar, beräknas vara klara slutet av nästa vecka. Kvarstår är målning, golvläggning, badrum och kök.

Lägenhet A (Tillbyggnad):

- Arbete med grund har påbörjats. Påbörjat sättning av l-element för utformning av grund. Plattan beräknas vara gjuten och klar slutet vecka 49 då murning påbörjas.

- Stommen för bjälklag och ytterväggar övre plan är inplanerad leverans vecka 51 för att få ett tätt hus innan jul.

Lägenhet E (Tillbyggnad):

- Platta påbörjas så fort platta för Lgh A är färdigställd för ett systematiskt arbete.

- I övrigt samma tidplan som för Lgh A.

Två av fem bostadsrätter är sålda med förhandsavtal och de totala försäljningsintäkterna är budgeterade till cirka SEK 75 600 000. Som nämnt ovan tillträds en av lägenheterna i samband med utbetalning av detta lån, vilket innebär att kvarvarande försäljningsvärde i projektet när lånet utbetalats uppgår till cirka SEK 60 100 000. Utöver detta har man budgeterat föreningslån om SEK 7 000 per kvm (erhållit offert från bank i oktober 2022 om SEK 9 900 per kvm), vilket ger ett sammanlagt återstående projektvärde om cirka SEK 64 700 000. Med lånefinansiering om sammanlagt SEK 40 000 000 ges en uppskattad LTV mot återstående projektvärde om 62% för lånet.

Nedan bilder är från lägenhet B i befintlig byggnad som nu är färdigställd och stylad för visning.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Stockholm Terrasserna 6
Adress	Majvägen 20, 167 52 Bromma
BOA	656 kvm
Byggår	2022 (Ursprunglig byggnad: 1918)
Antal bostadsrätter som ska byggas	5 stycken
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Ja, Finess Bygg Nyproduktion AB
Beräknad produktionstid	10 mån

Inflyttning är planerad att ske mellan december 2022 och juli 2023. Försäljningen sker genom Simon Crest Fastighetsmäkleri, se hemsida.

Försäljningsprocess
Antal objekt	5 stycken
Storlek	115-155 kvm
Sålda på ritning	2 av 5 stycken
Anlitad mäklare	Kajsa Andersson, Simon Crest Fastighetsmäkleri
Planerat tillträde	December 2022 – juni 2023
Läge	A*

* Newsec (Datscha)

Området

Äppelviken, Bromma är beläget i Stockholms kommun, väster om Kungsholmen. Området utgörs främst av villor och fastigheten har närhet till badplatser och promenadstråk längs Mälaren. Kommunikationer finns i form av buss, tvärbana och tunnelbana (gröna linjen) vid Alvik.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt att för långivares räkning realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor