Fastighetsutvecklare söker finansiering för fortsatt byggnation av råvindsprojekt i Stockholm

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	2 500 000
Trancher	6 (7)
Låntagare	Koltrasten Utveckling i Stockholm AB
Anledning till lån	Byggnadskreditiv
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 18 mån
Förväntad löptid	9 mån
Säkerhet	Pant i bostadsrätter (1:a prioritet)
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	34%*
LTC**	43%**
Årsränta	9%
Teckningsperiod	2020-06-30 – 2020-07-12
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Nej
Garanterat fulltecknat lån	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 34%.

** Låntagaren har en annan finansiär som finansierar med SEK 20 000 000 i projektet som säkerställs med andra prioritets pant i bostadsrätterna efter Kameo. Detta avtal har inga förbehåll och kan därmed ses som helt efterställt lånet genom Kameo, vilket ger ett LTC på 43%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Koltrasten Utveckling i Stockholm AB, 559107-3100. Företaget önskar att låna totalt SEK 20 000 000 av Kameos långivare. Detta är den sjätte tranchen och är om SEK 2 500 000.

Lånet säkerställs med pant i tolv bostadsrätter i Bostadsrättsföreningen Signalpatrullen 13, (769608–7027). Amortering av lånet sker i samband vid försäljning av bostadsrätterna, med minsta amortering om SEK 5 000 000 per återbetalning. I samband med detta kommer säkerheten i de bostadsrätter som säljs att släppas, men LTV för återstående lånebelopp kommer fortsatt att vara minst 34% för kvarvarande säkerhetspaket.

Låntagare	Koltrasten Utveckling i Stockholm AB
Organisationsnummer	559107–3100
Lånebelopp (SEK)	2 500 000
Tranche	6 (7)
Anledning till lån	Byggnadskreditiv
Återbetalningsplan, räntor och lån	Försäljning av bostadsrätter
Årsränta	9%
Månadsränta	0,75%
Amorteringsförfarande	Vid slutdatum
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 18 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	5 000 000	8%	Pant i bostadsrätter	Fulltecknad
2	2 500 000	9%*	Pant i bostadsrätter	Fulltecknad
3	2 500 000	9%*	Pant i bostadsrätter	Fulltecknad
4	2 500 000	9%*	Pant i bostadsrätter	Fulltecknad
5	2 500 000	9%*	Pant i bostadsrätter	Fulltecknad
6	2 500 000	9%*	Pant i bostadsrätter	Pågående
7	2 500 000	9%*	Pant i bostadsrätter	Kommande
Totalt	20 000 000

*Kameo har i samråd med låntagande bolag valt att justera årsräntan från tranche två och framåt för att reflektera rådande marknadsläge.

Säkerhetspaketet

Pantsättare	Koltrasten Utveckling i Stockholm AB (559107-3100)
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	I 12 bostadsrätter i Stockholm Signalpatrullen 13, org. nr 769608–7027.
Prioritet	1:a prioritets pant inom totalt SEK 0 – SEK 20 000 000

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Koltrasten Utveckling i Stockholm AB är en byggutvecklare som bedriver sin verksamhet i Stockholm. Bolagets affärsidé är att förvärva och förädla råvindsytor till exklusiva bostadsrätter på attraktiva adresser i Stockholm. Kameos långivare var under 2018 med och finansierade två av bolagets råvindsprojekt på Alströmergatan och Gyllenstiernsgatan som nu är fullt återbetalda.

Bolagets ledning har många års erfarenhet från branschen. VD:n Lars Lövgren har jobbat inom finansbranschen, bland annat som VD för DNB Asset Management. Affärschefen Lars Niklasson har under många år arbetat med just förädling av bostäder inklusive vindsvåningar. Projektledningen står Henric André för som har arbetat inom byggbranschen i över 20 år. Jon Skjönsberg är marknadschef och har varit entreprenör under stora delar av sitt liv. Tillsammans bildar de ett team som nu ska verkställa bolagets visioner. Korta ledtider, flexibla finansieringslösningar, starka samarbetspartners, bostadsrättsföreningar med låg belåningsgrad samt attraktiva lägen är alla grundpelare för vad bolaget vill bygga upp och leta efter.

Såhär beskriver företaget själva rådande läge på marknaden:

”Många bostadsrättsföreningar i Stockholms innerstad har stora outnyttjade värden i sina råvindar. Andra bostadsrättsföreningar har ytor i fastigheten som med fördel kan byggas om och förbättras. Koltrasten förvärvar och förädlar dem med stor omsorg för att sedan sälja dem såsom exklusiva vindslägenheter eller andra lägenheter med hög kvalitet.

Vi fångar det unika och utvecklar våra lägenhetsprojekt med det senaste inom material och teknik. Fantastiska utsikter, takåsar och stora terrasser är något vi älskar.”

Företagets formulerar sina styrkor enligt följande:

• Lång erfarenhet av att bygga exklusiva vindslägenheter.
• Effektiv produktionsapparat och korta ledtider.

• Mycket god kontroll av processen från start till färdigbyggda lägenheter.

  

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Koltrasten Utveckling i Stockholm AB har ingått avtal om att förvärva och bygga tolv vindslägenheter på Wennerbergsgatan 6A+B, på Kungsholmen i Stockholm. Den totala bostadsytan uppgår till 756 kvm, där lägenheternas storlek varierar i spannet 30 till 101 kvm. Bygglov är erhållet och projektet kommer att genomföras i två etapper om sex lägenheter vardera. De mindre lägenheterna kommer att ha varsin terrass, medan de större lägenheterna kommer att ha två terrasser vardera och det finns hiss hela vägen upp till vindsplanet.

Föreningen som äger fastigheten, BRF Signalpatrullen 13, etablerades 2002 och består idag av 219 lägenheter och 3 lokaler. Föreningsavgiften ligger för närvarande på 702kr/kvm per år och belåningen på drygt 11tkr/kvm. Föreningen planerar även att sänka avgiften i samband med försäljningen av råvinden.

Precis som bolagets tidigare projekt via Kameo så är Finess Bygg & Plattsättning AB anlitade som totalentreprenör. Henric André som är delägare i Koltrasten Utveckling i Stockholm AB jobbar även som produktionschef för Finess Bygg & Plattsättning och han är högst delaktig i det operativa arbetet på byggarbetsplatsen. Koltrasten, Finess Bygg & Plattsättning och flera underentreprenörer har kontor i samma byggnad och kan därför smidigt kommunicera med varandra vilket är en klar fördel. Drygt 85% av alla underentreprenörer köps upp till fasta priser likt tidigare projekt.

Projektet drog igång i början på februari och har en förväntad tidsplan på sammanlagt 15 månader för båda etapperna. Inflyttning för lägenheterna som ingår i etapp 1 förväntas ske i december 2020 och för etapp 2 beräknas inflyttning till mars 2021. Arbetet pågår för fullt och projektledaren bedömer att de ligger cirka en vecka före tidplan.

Kameo besökte låntagaren på byggarbetsplatsen den 29:e juni. Arbetet pågår för fullt och projektledaren bedömer att de ligger cirka en vecka tidplan. I norra delen av huset som ingår i etapp 1 är golven flytspacklade och väggar och tak gipsade. Kakelsättning i badrum och målning av väggar har påbörjats i några av lägenheterna. Ungefär halva taket på A-huset är omlagt med nya takpannor. I B-huset har vindsförråden rivits och nästa steg är att riva tvärgående ventilationskanaler. Bilderna nedan är tagna under Kameos platsbesök.

Rivning av vindsförråd B-huset.

Omläggning av tak A-huset.

Södra delen av A-huset.

Norra delen av A-huset.

Kakelsättning i badrum, norra delen av A-huset.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Stockholm Signalpatrullen 13
Adress	Wennerbergsgatan 6, 112 58 Stockholm
BOA	756 kvm
Byggår	2020
Antal bostadsrätter som ska byggas	12
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Ja, Finess Bygg & Plattsättning AB
Beräknad produktionstid	15 månader

Det finns en mäklarvärdering utförd av Josefin Sjöström på Simon Crest Fastighetsmäkleri och den baseras på lägenheternas värde efter färdigställande. Utlåtandet är från december 2018 och utgår ifrån fyra olika storlekar på lägenheter; 34, 45, 55 och 94 kvm, eftersom det vid tillfället ej var fastställt hur stora varje enskild lägenhet skulle vara. Sammanräknat för lägenheternas boyta erhålls ett uppskattat försäljningspris om 88 300 kr/kvm. Denna värdering ger tillsammans med en ortsprisanalys av sålda bostadsrätter i området en bedömd värdering om 79 500 kr/kvm för lägenheterna och en LTV på 34% för Kameos långivare.

Försäljningsarbetet påbörjades i början på mars och sker genom Simon Crest Fastighetsmäkleri. Hittills har 5 av projektets totalt 12 lägenheter sålts med bindande förhandsavtal. De sålda lägenheterna ingår alla i etapp 1. Bolaget planerar att inom kort påbörja försäljning av lägenheterna som ingår i etapp 2. Se mer information om respektive lägenhet i sammanställningen nedan.

Bostadsrätt	RoK	Kvm	Budgeterad försäljning, SEK	Försäljningspris, SEK
Etapp 1
213	3	54	4 833 000	5 520 000
214	1	36	3 601 500	3 550 000
215	4	101	8 044 200	8 600 000
216	4	101	8 077 000	8 800 000
217	1	30	3 160 500	Ej såld
218	3	55	5 040 000	5 050 000
	Summa Etapp 1	377	32 756 200	31 520 000
Etapp 2
207	4	95	7 773 600	Ej såld
208	2	46	4 408 000	Ej såld
209	2	46	4 408 000	Ej såld
210	2	45	4 313 000	Ej såld
211	2	47	4 436 500	Ej såld
212	4	99	8 150 800	Ej såld
	Summa Etapp 2	379	33 489 900	0
	Summa Projekt	756	66 246 100	31 520 000

Försäljningsprocess
Antal objekt (etapp)	12 bostadsrätter (6+6)
Storlek	30-101 kvm
Sålda på ritning	5 av 12 (48% av projektets värde)
Anlitad mäklare	Josefin Sjöström, Simon Crest Fastighetsmäkleri
Planerat tillträde	Etapp 1: November/December 2020, Etapp 2: Mars 2021
Läge	A*

*Värderingsdata

Området

Fastigheten ligger i ett attraktivt läge i Marieberg på Kungsholmen i Stockholms innerstad. I närområdet finns förnödenheter såsom större matbutik, apotek och skolor. Det finns flera busshållplatser inom ett par hundra meter och närmaste tunnelbana är Thorildsplan med 600 meter gångavstånd. Området bjuder även på flertalet restauranger, stora grönområden och närhet till vatten.

Referensprojekt

Projekt Alströmersgatan

Råvindsprojekt på Alströmersgatan 51, Kungsholmen i Stockholm. Projektet omfattade tre lägenheter om totalt 339 kvm och utfördes genom Koltrastens dotterbolag Korisant AB. Detta projekt delfinansierades med SEK 10 000 000 genom Kameos långivare som fick lånet återbetalt i juni 2019.

Lån 2509

Lån 2510

Lån 2511

Lån 2512

Projekt Gyllenstiernsgatan

Råvindsprojekt på Gyllenstiernsgatan 18, Östermalm i Stockholm. Projektet omfattade två lägenheter om totalt 186 och utfördes av Koltrasten Utveckling i Stockholm AB. Detta projekt delfinansierades med SEK 4 500 000 genom Kameos långivare som fick lånet återbetalt i juli 2019.

Lån 2526

Lån 2527

För övriga referensprojekt, se: http://koltrastenab.se/projekt/

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att försäljningsarbetet kan komma att försvåras. Vilka följder virus-utbrottet kommer att få på samhället är i dagsläget osäkert och kan komma att påverka bostadsmarknaden.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor