Tidigare låntagare söker finansiering av pågående projekt i Nacka
11% årsränta | Riskbetyg C
Bolaget önskar att låna SEK 5 000 000 av Kameos långivare till fortsatt byggnation i ett pågående projekt i Tollare, Nacka. Projektet omfattar 26 parhusenheter med 121-180 kvm boarea.
Marken förvärvades under december 2021 och värderades i augusti 2021 till SEK 110 000 000 i byggrättsvärde. Bygglov är beviljat och byggnationen har påbörjats.
I område 1 är nu samtliga fyra hus stomresta och täta. Ställning rivs inom 4 veckor. I område 2 är 3 av 4 hus stomresta och samtliga betongtrapphus gjutna. I område 3 pågår arbete med grunderna varav 3 av 5 är gjutna.
Husen levereras med 14 dagars intervall. Husen kommer att färdigställas löpande med ett förväntat tillträde från och med juni 2023. Projektet förväntas att vara färdigställt i sin helhet i Q4 2023.
Samtliga 26 lägenheter är sålda med förhandsavtal. Arbetet med tecknande av upplåtelseavtal har påbörjats och hittills har 8 upplåtelseavtal tecknats. I samband med tecknande av upplåtelseavtal har låntagaren mottagit begäran om hävning från 11 av köparna. Låntagaren har i samråd med juridiskt ombud besvarat hävningarna och menar att de saknar skälig grund till hävning. Låntagaren kommer inom kommande veckor påbörja process med att sälja om dessa enheter och kräva köparna på ersättning motsvarande eventuell mellanskillnad, såvida köparna inte innan dess väljer att fullfölja ursprungligt avtal.
Det totala projektvärdet inklusive föreningslån uppgår till cirka SEK 325 000 000.
Detta är den sjunde av sju trancher om totalt SEK 40 000 000. Lånet säkerställs med moderbolagsborgen och pant i revers avseende förväntad projektvinst.
Länk till tidigare trancher:
Utöver detta lån har projektägaren upptagit ett lån om SEK 110 000 000 genom Kameos investerare, där SEK 56 000 000 gick till förvärv av fastigheten och SEK 54 000 000 har gått till markarbeten och förskottsbetalning av stommar. Det tidigare lånet är säkerställt med bottenpant i fastigheten, moderbolagsborgen och pant i bostadsrätter. För mer info, se tidigare lån här:
Detta lån samt tidigare lån genom Kameos investerare ger en total lånefinansiering om SEK 150 000 000 till projektet. Återbetalning av detta lån sker efter återbetalning av tidigare lån, vilket ger lånet en LTV om cirka 46%.
Bolaget har sedan tidigare finansierat två stycken projekt genom Kameos långivare med totalt lånebelopp om SEK 140 000 000, som båda är återbetalade.
Projektets styrkor
- Samtliga 26 enheter sålda med förhandsavtal
- Tidigare låntagare med två återbetalade projekt
- Bygglov beviljat och pågående byggnation
- Förväntad löptid 8 månader
Loan information
Låneinformation
| Riskbetyg | C |
|---|---|
| Lånebelopp (SEK) | 5 000 000 |
| Trancher | 7 (7) |
| Låntagare | Erallot Holding AB |
| Anledning till lån | Byggnadskreditiv |
| Flexibel löptid mån | Min 3 mån | Max 14 mån |
| Säkerhet | Moderbolagsborgen samt pant i revers |
| Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)* | 46%* |
| Årsränta | 11% |
| Teckningsperiod | 2023-03-01 – 2023-03-07 |
| Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden | Ja |
*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 46%.
Investeringsvillkor
Investeringen sker genom ett lån till Erallot Holding AB, 559350-1215. Företaget önskar att låna totalt SEK 40 000 000 från Kameos långivare. Detta är den sjunde av sju trancher och är om SEK 5 000 000.
| Låntagare | Erallot Holding AB |
|---|---|
| Organisationsnummer | 559350-1215 |
| Lånebelopp (SEK) | 5 000 000 |
| Tranche | 7 (7) |
| Anledning till lån | Byggnadskreditiv |
| Återbetalningsplan, räntor och lån | Försäljning av bostadsrätter |
| Årsränta | 11% |
| Månadsränta | 0,91% |
| Amorteringsförfarande | Full återbetalning på slutdagen |
| Ränteutbetalningar | Månatliga |
| Flexibel löptid | Min 3 mån | Max 14 mån |
| Trancher | Lånebelopp (SEK) | Årsränta | Säkerhet | Status |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2 140 000 | 9% | Moderbolagsborgen, pant i revers | Avslutad |
| 2 | 8 000 000 | 12% | Moderbolagsborgen, pant i revers | Avslutad |
| 3 | 6 000 000 | 11% | Moderbolagsborgen, pant i revers | Avslutad |
| 4 | 8 000 000 | 11% | Moderbolagsborgen, pant i revers | Avslutad |
| 5 | 5 830 000 | 11% | Moderbolagsborgen, pant i revers | Avslutad |
| 6 | 5 030 000 | 11% | Moderbolagsborgen, pant i revers | Avslutad |
| 7 | 5 000 000 | 11% | Moderbolagsborgen, pant i revers | Pågående |
| Totalt | 40 000 000 |
*Observera att ovanstående trancheplan är indikativ och villkor kan komma att ändras.
Säkerhetspaketet
Lånet säkerställs med följande säkerheter:
- Moderbolagsborgen SDUAB Svensk Detaljplaneutveckling AB om SEK 40 000 000.
- Pant i revers mellan Erallot Holding AB och BRF Lovehusen Tollare som avser förväntad projektvinst.
Utöver detta lån har projektägaren upptagit ett lån om SEK 110 000 000 genom Kameos investerare, där SEK 56 000 000 gick till förvärv av fastigheten och SEK 54 000 000 har gått till markarbeten och förskottsbetalning av stommar. Det tidigare lånet är säkerställt med följande säkerheter:
- Bottenpant om totalt SEK 45 000 000 i tretton fastigheter (saminteckning) med inomläge SEK 0 – 45 000 000 med första prioritet.
- Pant i samtliga bostadsrättsandelar i Bostadsrättsföreningen Lovehusen Tollare om hela lånebeloppet.
- Bolagsborgen ställd av SDUAB Svensk Detaljplaneutveckling AB om SEK 50 000 000.
Återbetalning av aktuellt lån är efterställt tidigare lån.
| Pantsättare | Erallot Holding AB |
|---|---|
| Långivarombud* | Kameo Svensk Filial |
| Säkerhetsobjekt i ** | Pant i revers mellan Erallot Holding AB och BRF Lovehusen Tollare avseende projektvinst med första prioritet. |
| Borgensåtagande | SDUAB Svensk Detaljeplaneutveckling AB om SEK 40 000 000. |
*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.
**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.
Företaget
SDUAB Svensk Detaljplaneutveckling AB (556963-3984) ägs av Philip Du Rietz och grundades 2014. Per idag har bolaget två stycken avslutade projekt, som också uppfördes i Nacka. Båda projekten har i sin helhet finansierats genom Kameos långivare. Det första projektet i Nacka som finansierades genom Kameos långivare var Lovehusen Storängen, projektet blev färdigställt och återbetalat i sin helhet i början av 2021. Detta projekt omfattade fem parhus. Projektet belönades med Nacka kommuns arkitekturpris Stadsbyggnadsutmärkelsen 2021. Läs mer här.
Det andra projektet (Lovehusen Skuru) omfattade uppförandet av åtta stycken parhus och återbetalades till Kameos långivare under våren 2022. Läs mer om de tidigare projekten under Referensprojekt.
Philip Du Rietz var länge partner i bolaget Dinkelkrossen AB, som tidigare har genomfört flertalet projekt tillsammans med Kameos långivare. Han har tidigare arbetat i fastighetsbolaget Arwidsro, innan han var med och grundade Dinkelkrossen AB. Philip har lång erfarenhet från fastighetsbranschen och har en rad färdigställda projekt bakom sig.
Finansiell information
Se bilagor.
Projektet
Bolaget förvärvade i december 2021 tretton fastigheter i Tollare, Nacka. Marken värderades i augusti 2021 till SEK 110 000 000 i byggrättsvärde. Fastigheterna bildar tillsammans BRF Lovehusen Tollare. På fastigheterna kommer 13 parhus om totalt 26 bostadsrätter med boarea om 121-180 kvm att uppföras.
Bygglov är beviljat och byggnationen är påbörjad. I område 1 är nu samtliga fyra hus stomresta och täta. Ställning rivs inom 4 veckor. I område 2 är 3 av 4 hus stomresta och samtliga betongtrapphus gjutna. I område 3 pågår arbete med grunderna varav 3 av 5 är gjutna. Husen levereras med 14 dagars intervall. Område 1 och 2 omfattar 4 hus vardera. Delområde 3 omfattar 5 hus.
Husen kommer att färdigställas löpande med ett förväntat tillträde från och med juni 2023. Projektet förväntas att vara färdigställt i sin helhet i Q4 2023.
I likhet med bolagets tidigare projekt är Borohus husleverantör samtidigt som Fahlens Grund o Bygg AB står för markarbetet. Byggnation på plats utförs av Arbeto AB.
Totalt är intäkterna budgeterade till SEK 325 000 000, fördelat på försäljning av bostadsrätter om SEK 280 000 000 och BRF-lån om SEK 45 000 000. Med total lånefinansiering i projektet om SEK 150 000 000 blir LTV för detta lån cirka 46%. Samtliga 26 lägenheter är sålda med förhandsavtal. Arbetet med tecknande av upplåtelseavtal har påbörjats och hittills har 8 upplåtelseavtal tecknats. I samband med tecknande av upplåtelseavtal har låntagaren mottagit begäran om hävning från 11 av köparna. Låntagaren har i samråd med juridiskt ombud besvarat hävningarna och menar att de saknar skälig grund till hävning. Låntagaren kommer inom kommande veckor påbörja process med att sälja om dessa enheter och kräva köparna på ersättning motsvarande eventuell mellanskillnad, såvida köparna inte innan dess väljer att fullfölja ursprungligt avtal.
Projektet värderades även som hyresobjekt av Forum Fastighetsekonomi till SEK 245 000 000 i augusti 2021.
Bild tagen i februari 2023 i delområde 2.
Bild tagen i februari 2023 i delområde 3.
| Byggprocess | |
|---|---|
| Fastighetsbeteckning | Nacka Tollare 1:500 – 1:512 |
| Adress | Tollarevägen, 132 49 Saltsjö-Boo |
| BOA | 3891 kvm |
| Byggår | 2022/2023 |
| Antal bostadsrätter som ska byggas | 26 stycken |
| Beviljat bygglov | Ja |
| Beräknad produktionstid | 12 månader |
| Försäljningsprocess | |
|---|---|
| Antal objekt | 26 stycken |
| Storlek | 142-180 kvm per enhet |
| Sålda på ritning | 26/26 stycken |
| Anlitad mäklare | BoSthlm |
| Planerat tillträde | Från juni 2023 |
| Läge | B* |
* Datscha (Newsec)
Området
Tollare är beläget i Nacka, strax öster om Stockholm innerstad. Med tillgång till pendelbåtar och Saltsjöbanan in till stan gör området har tillgång till bra kommunikationer. Med bil tar det cirka 20 minuters att ta sig in till Stockholms central. I Nacka kommun bor cirka 105 000 personer med tillgång till livsmedelsbutiker, skolor och äldreomsorg.
Referensprojekt
Bostadsrättsföreningen Lovehusen
I februari 2020 upptog bolaget ett lån om SEK 30 000 000 för att förvärva en fastighet i Storängen, Nacka. Ytterligare SEK 25 000 000 lånades ut för att uppföra projektet som omfattade fem stycken parhus fördelade över 10 enheter. Bolaget återbetalade lånet i takt med att tillträden skedde under årsskiftet 2020/2021.
Bostadsrättsföreningen Lovehusen Skuru
I november 2020 upptog bolaget ett lån om SEK 43 000 000 för att förvärva en fastighet i Skuru, Nacka. Ytterligare SEK 42 000 000 lånades ut för att uppföra projektet som omfattade åtta stycken parhus fördelade över sexton enheter. Projektet är nu i stort sett färdigställt och har i sin helhet återbetalats till Kameos långivare. Läs mer om projektet här.
Potentiella risker med projektet
Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.
Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.
Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.
Bilagor
Den här sidan har uppdaterats med en ny struktur. Klicka på knappen för att se innehållet i det tidigare formatet.