Bolag söker finansiering för byggnation i slutskede på en av bolagets kommersiella fastigheter i Bålsta

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	2 000 000
Trancher	4 (4)
Låntagare	Draget Industrifastigheter AB
Anledning till lån	Byggnation
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 21 mån
Säkerhet	Pant i fastighet, Moderbolagsborgen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	70%*
Årsränta	9%
Teckningsperiod	2022-11-29 – 2022-12-02
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till ca. 70%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Draget Industrifastigheter AB 556749-8869. Företaget önskar att låna totalt SEK 12 500 000 från Kameos långivare. Detta är den fjärde tranchen och är om SEK 2 000 000.

Låntagare	Draget Industrifastigheter AB
Organisationsnummer	556749-8869
Lånebelopp (SEK)	2 000 000
Anledning till lån	Byggnation
Återbetalningsplan, räntor och lån	Refinansiering/ Försäljning
Årsränta	9%
Månadsränta	0,75%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 21 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	6 500 000	8%	Pant i fastighet, Moderbolagsborgen	Avslutad
2	1 500 000	8%	Pant i fastighet, Moderbolagsborgen	Avslutad
3	2 500 000	8%	Pant i fastighet, Moderbolagsborgen	Avslutad
4	2 000 000	9%	Pant i fastighet, Moderbolagsborgen	Pågående
Totalt	12 500 000

Säkerhetspaketet

Som säkerhet för detta lån ställs pant i fastighet samt moderbolagsborgen.

Banken har beviljat ett långsiktigt bottenlån i fastigheten Håbo Bista 4:41 (projektfastigheten) om SEK 44 000 000 samt har idag ett utestående fastighetslån i fastigheten Håbo Bista 1:181 om SEK 3 300 000. Nedan följer en förklaring av Säkerhetspaketetsstruktur samt vilka säkerheter som upptas för respektive tranche. Observera att låntagaren har rätten att inte uppta samtliga trancher.

Tranche 1
Pantsättare	Draget Industrifastigheter AB 556749-8869
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Håbo Bista 4:41
Prioritet	Första prioritet pant om SEK 6 500 000 inom SEK 46 780 000 – 53 280 000
Säkerhetsobjekt i **	Håbo Bista 1:181
Prioritet	Första prioritet pant om SEK 2 000 000 inom SEK 7 900 000 – 9 900 000
Säkerhetsobjekt i**	Bolagsborgen Dragetgruppen Fastigheter AB (556434-0338) begränsad till SEK 6 500 000. Bolagsborgen Nescap Kommersiella AB (559234-6208) begränsad till SEK 6 500 000.

Tranche 2
Pantsättare	Draget Industrifastigheter AB 556749-8869
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Håbo Bista 1:181
Prioritet	Första prioritet pant om SEK 2 000 000 inom SEK 7 900 000 – 9 900 000
Säkerhetsobjekt i **	Håbo Bista 4:41
Prioritet	Första prioritet pant om SEK 8 000 000 inom SEK 46 780 000 – 54 780 000
Säkerhetsobjekt i**	Bolagsborgen Dragetgruppen Fastigheter AB (556434-0338) begränsad till SEK 6 500 000. Bolagsborgen Nescap Kommersiella AB (559234-6208) begränsad till SEK 6 500 000.

Tranche 3 & 4
Pantsättare	Draget Industrifastigheter AB 556749-8869
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Håbo Bista 1:181
Prioritet	Första prioritet pant om SEK 2 000 000 inom SEK 7 900 000 – 9 900 000
Säkerhetsobjekt i **	Håbo Bista 4:41
Prioritet	Första prioritet pant om SEK 10 500 000 inom SEK 46 780 000 – 57 280 000
Säkerhetsobjekt i**	Bolagsborgen Dragetgruppen Fastigheter AB (556434-0338) begränsad till SEK 6 500 000. Bolagsborgen Nescap Kommersiella AB (559234-6208) begränsad till SEK 6 500 000.

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Dragetgruppen vänder sig i första hand till små och mellanstora företagare och erbjuder lokaler upp till 1 300 kvm. Bolagen satsar på energieffektiva och miljövänliga hus och prioriterar ett nära samarbete med deras hyresgäster. Dragetgruppen monterar solpaneler på några av deras industrifastigheter, där målet är att alla lokaler ska bli självförsörjande av uppvärmning och varmvatten.

Läs mer om Dragetgruppen här.

Idag äger och förvaltar Dragetgruppen 20 kommersiella fastigheter och kontor i området med totalt ca 90 lokaler varav samtliga lokaler, som inte är under byggnation, är uthyrda. Deras lokaler är belägna i Bålsta –med närhet till Stockholm och Uppsala. Vakansgraden är låg och området upplever stor expansion likaså gör koncernen.

Ägarna till bolaget har lång erfarenhet inom fastighetsbranschen från bland annat mäkleri och bank. Idag förvaltar och utvecklar de egna fastighetsprojekt vilket de har gjort under en längre tid.

Bolaget har sedan tidigare upptagit lån till fler bolag inom koncernen och hittills återbetalat 13 lån till Kameos investerare.

Låntagande bolag	Lånenummer	Lånebelopp	Status
Draget Invest AB	2973	2 000 000	Återbetalat
Draget Invest AB	3214	2 500 000	Återbetalat
Draget Invest AB	3286	1 800 000	Återbetalat
Draget Invest AB	3545	6 300 000	Pågående
Draget Invest AB	3540	4 000 000	Pågående
Draget Industrifastigheter AB	3421	1 700 000	Återbetalat
Draget Industrifastigheter AB	3780	3 000 000	Pågående
Draget Fastighetspartner AB	2972	4 750 000	Återbetalat
Draget Fastighetspartner AB	3079	1 000 000	Återbetalat
Draget Fastighetspartner AB	3232, 3235, 3250	3 000 000	Återbetalat
Draget Fastighetspartner AB	3263, 3264, 3265, 3266	9 000 000	Återbetalat
Draget Fastighetspartner AB	3596	3 600 000	Pågående
Draget Fastighetspartner AB	3781	1 000 000	Pågående
Dragetgruppen Fastigheter AB	3129	2 000 000	Pågående
Dragetgruppen Fastigheter AB	3164	1 300 000	Pågående
Dragetgruppen Fastigheter AB	3549	1 000 000	Pågående
Draget Förvaltning AB	3777	1 000 000	Pågående
PE Skolhus AB	3281	1 000 000	Pågående
PE Skolhus AB	3359	2 200 000	Pågående
PE Skolhus AB	3481	500 000	Pågående
Draget Industrifastigheter AB	3874	2 500 000	Återbetalat

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Koncernen arbetar aktivt för att bli ledande i Bålsta när det gäller kommersiella fastigheter och kontor som är miljövänliga och energieffektiva. För att möjliggöra detta expanderar bolaget sitt bestånd löpande. Dragetgruppen håller på att uppföra ett nytt bestånd innehållandes tio lokaler samt en restaurang i två etapper på en av deras fastigheter, Bista 4:41. Etapp ett, som består av sex lokaler och en restaurang, är färdigställd där samtliga hyresgäster har flyttat in. De fyra lokaler som inhyser etapp två har två hyresgäster signerat kontrakt och flertalet potentiella hyresgäster visat intresse för de två kvarvarande lokalerna som planeras att signeras inom kort.

Etapp två, som består av fyra lokaler med entresol, är i dess slutskede och planeras att färdigställas innan årsskiftet där detta lån ska finansiera delar av byggnationen. Finansiering av projektet har hittills utgjorts av banklån samt eget kapital och ett Kameo lån. Resterande finansiering består av detta lån, byggnadskreditiv från banken samt eget kapital. Etapp 2 planeras vara färdigrest samt inflyttat till Q1 2023.

Som säkerhet för lånet från Kameos långivare ställs pant i fastighet efterställt banken samt bolagsborgen. Se mer om Säkerheterna under ”Säkerhetspaket”.

En förhandsvärdering av Fastigheten Håbo Bista 4:41, utförd av Cushman & Wakefield under mars 2022, uppskattade fastigheten uthyrd och färdigbyggd att generera hyresintäkter om ca SEK 4 944 000 med ett driftnetto om ca SEK 4 010 000, vilket värderades till SEK 80 000 000.

Fastighetsinformation
Fastighetsbeteckning	Håbo, Bista 4:41
LOA	3523 kvm
Byggår, industribyggnader	2021/2022

En värdering av Fastigheten Håbo Bista 1:181, utförd av Cushman & Wakefield under mars 2022, uppskattade fastigheten uthyrd att generera hyresintäkter om ca SEK 700 000 med ett driftnetto om ca SEK 554 000, vilket, inklusive en byggrätt på fastigheten, värderades till SEK 15 500 000.

Fastighetsinformation
Fastighetsbeteckning	Håbo, Bista 1:181
LOA	1350 kvm
Byggår, industribyggnader	1997

Dessa två fastigheter värderades därmed till SEK 95 500 000, vilket ger Kameos långivare i detta lån en uppskattad LTV om 70 %.

Området

Industrilokalerna är belägna i centrala Bålsta i industriområdet Draget, vilket ligger cirka 45 km nordväst om Stockholm. Draget industriområde har ett konkurrenskraftigt läge med närhet till Stockholm såväl som Mälardalen. Mälardalen har en stark position i Sverige ur logistiksynpunkt. Håbo ligger centralt beläget i Mälardalen, med tre och en halv miljon invånare inom 60 minuter. Från Bista industriområde når man, med bil, centrala Stockholm, Uppsala och Arlanda på cirka 45 minuter. E18 passerar genom Håbo med på- och avfart precis intill koncernensfastigheter.

Lager-, logistik- och industrifastigheter är generellt sett mycket beroende av transporter och därmed vägkapacitet och närhet till större trafikleder. Den direkta tillgängligheten till motorväg gör Bista industriområde konkurrenskraftigt jämfört med vissa andra områden i norra och södra Stockholm. Tre internationella flygplatser finns belägna inom 45 minuter: Arlanda, Bromma och Västerås. Pendeltåg tar 40 minuter och fjärrtåget tar 25 minuter till centrala Stockholm.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att tecknandet av nya hyresgäster kan komma att försvåras. Vilka följder virus-utbrottet kommer att få på samhället kan även det komma att påverka vakansrisken, avkastningskravet och således värderingen negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor