Bolag med befintliga kassaflödesfastigheter söker lån för refinansiering av Kameo lån

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	3 300 000
Trancher	1 (2)
Låntagare	Dragetgruppen Fastigheter AB
Anledning till lån	Refinansiering
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 24 mån
Säkerhet	Pant i fastighet
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	55%*
Årsränta	9%
Teckningsperiod	2022-12-13 - 2022-12-18
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 55%. Observera att LTV i projektet kommer förändras när tranche 2 upptas och ytterligare en fastighet läggs till i säkerhetspaketet, läs mer under ”Säkerhetspaket” och ”Projektet”.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Dragetgruppen Fastigheter AB, 556434-0338. Företaget önskar att låna totalt SEK 4 300 000 från Kameos långivare i två trancher där denna tranche är om SEK 3 300 000.

Låntagare	Dragetgruppen Fastigheter AB
Organisationsnummer	556434-0338
Lånebelopp (SEK)	3 300 000
Tranche	1 (2)
Anledning till lån	Refinansiering
Återbetalningsplan, räntor och lån	Refinansiering, kassaflöde
Årsränta	9%
Månadsränta	0,75%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 24 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	3 300 000	9%	Pant i fastighet	Pågående
2	1 000 000	9%	Pant i fastighet	Kommande
Totalt	4 300 000

Säkerhetspaketet

Lånet säkerställs med pant i tre fastigheter, pantbreven i två av dessa fastigheter upptas vid utbetalning av tranche 1 (denna tranche) och pantbrevet i den tredje fastigheten upptas i samband med att tranche 2 utbetalas. Se nedan vilka fastigheter som tas upp inför respektive tranche.

Vid utbetalning av tranche 1 (denna tranche):

Pantsättare	Dragetgruppen Fastigheter AB (556434-0338)
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Håbo Bista 3:20
Prioritet	Pant i fastighet med bästa rätt inom SEK 3 500 000 – 4 800 000
Säkerhetsobjekt i **	Håbo Bista 4:44
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 7 650 000 – SEK 9 650 000

Vid utbetalning av tranche 2:

Pantsättare	Dragetgruppen Fastigheter AB (556434-0338)
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Håbo Väppeby 7:240
Prioritet	Pant i fastighet med bästa rätt inom SEK 7 300 000 – 8 300 000.

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Dragetgruppen vänder sig i första hand till små och mellanstora företagare och erbjuder lokaler upp till 1 300 kvm. Bolagen satsar på energieffektiva och miljövänliga hus och prioriterar ett nära samarbete med deras hyresgäster. Dragetgruppen monterar solpaneler på några av deras industrifastigheter, där målet är att alla lokaler ska bli självförsörjande av uppvärmning och varmvatten.

Läs mer om Dragetgruppen här.

Idag äger och förvaltar Dragetgruppen 20 kommersiella fastigheter och kontor i området med totalt ca 90 lokaler varav samtliga lokaler, som inte är under byggnation, är uthyrda. Deras lokaler är belägna i Bålsta –med närhet till Stockholm och Uppsala. Vakansgraden är låg och området upplever stor expansion likaså gör koncernen.

Ägarna till bolaget har lång erfarenhet inom fastighetsbranschen från bland annat mäkleri och bank. Idag förvaltar och utvecklar de egna fastighetsprojekt vilket de har gjort under en längre tid.

Bolaget har sedan tidigare upptagit lån till fler bolag inom koncernen och hittills återbetalat 13 lån till Kameos investerare.

Låntagande bolag	Lånenummer	Lånebelopp	Status
Draget Invest AB	2973	2 000 000	Återbetalat
Draget Invest AB	3214	2 500 000	Återbetalat
Draget Invest AB	3286	1 800 000	Återbetalat
Draget Invest AB	3545	6 300 000	Pågående
Draget Invest AB	3540	4 000 000	Pågående
Draget Industrifastigheter AB	3421	1 700 000	Återbetalat
Draget Industrifastigheter AB	3780	3 000 000	Pågående
Draget Fastighetspartner AB	2972	4 750 000	Återbetalat
Draget Fastighetspartner AB	3079	1 000 000	Återbetalat
Draget Fastighetspartner AB	3232, 3235, 3250	3 000 000	Återbetalat
Draget Fastighetspartner AB	3263, 3264, 3265, 3266	9 000 000	Återbetalat
Draget Fastighetspartner AB	3596	3 600 000	Pågående
Draget Fastighetspartner AB	3781	1 000 000	Pågående
Dragetgruppen Fastigheter AB	3129	2 000 000	Pågående
Dragetgruppen Fastigheter AB	3164	1 300 000	Pågående
Dragetgruppen Fastigheter AB	3549	1 000 000	Pågående
Draget Förvaltning AB	3777	1 000 000	Pågående
PE Skolhus AB	3281	1 000 000	Pågående
PE Skolhus AB	3359	2 200 000	Pågående
PE Skolhus AB	3481	500 000	Pågående
Draget Industrifastigheter AB	3874	2 500 000	Återbetalat

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Dragetgruppen Fastigheter AB vill genom detta lån refinansiera tre lån via Kameo som initialt finansierade projektering och vidareutveckling av ett fastighetsprojekt som är i dess slutskede. Läs mer om det projektet här.

Som säkerhet för detta lån ställs pant i tre av bolagets fastigheter, där två fastigheter pantsätts i samband med att denna tranche upptas och en fastighet pantsätts i samband med att tranche 2 upptas. Den andra tranchen är planerad att upptas under 2024 i samband med att ett av bolagets tidigare lån (lån 3549) via Kameo förfaller.

I fastigheten som pantsätts finns en modern, energieffektiv vårdfastighet som uppfördes 2009. Fastigheten är självförsörjande med solpaneler, vilket håller nere driftkostnaderna för fastighetsägaren. Håbo kommun har signerat ett hyreskontrakt som löper ut 2025-12.

En oberoende värdering för Bista 4:44 gjordes under april 2022 där fastigheten värderades till SEK 18 500 000. Kameos långivare får pant i fastigheten med inomläge SEK 7 650 000 – 9 650 000. Fastigheten genererar hyresintäkter om SEK 956 000 med ett driftnetto om ca SEK 766 000 årligen.

I den andra fastigheten som pantsätts består av en byggnad med lager i en våning samt kontor och personalutrymmen i två våningar. Byggnaden återuppfördes 2011 efter att ha brunnit ned. Idag anses byggnadens underhållsskick som mycket gott. En oberoende värdering för Håbo Bista 3:20, som gjordes under april 2022, värderar fastigheten till SEK 7 800 000. Fastigheten pantsätts med inomläge SEK 3 500 000 – 4 800 000. Fastigheten genererar hyresintäkter om SEK 535 000 med ett driftnetto om ca SEK 414 000 årligen.

Dessa två fastigheter ger lånet en initial LTV om 55 %. När tranche två upptas kommer ytterligare en fastighet att ingå i lånets säkerhetsstruktur. Den fastigheten består av två industribyggnader med en total LOA om 948 kvm, vilka är uthyrda till en stabil hyresgäst över hela lånets löptid. En oberoende värdering för Väppeby 7:240 som gjordes under april 2022, värderar fastigheten till SEK 17 500 000. Lokalerna anses som attraktiva baserat på läget och skicket. Fastigheten generar årligen cirka SEK 1 100 000 i hyresintäkter med ett driftnetto om cirka SEK 860 000. Dessa tre fastigheter ger lånet en LTV om 52%.

Fastighetsinformation
Fastighetsbeteckning	Håbo, Bista 3:20
Adress	Hornvägen 3
BOA	650 kvm
Byggår	2011
Fastighetsbeteckning	Håbo, Väppeby 7:240
Adress	Spjutvägen 13
LOA	948 kvm
Byggår, industribyggnader	2019
Fastighetsbeteckning	Håbo, Bista 4:44
Adress	Mjödvägen 6
BOA	760 kvm
Byggår	2009

Området

Industrilokalerna är belägna i centrala Bålsta i industriområdet Draget, vilket ligger cirka 45 km nordväst om Stockholm. Draget industriområde har ett konkurrenskraftigt läge med närhet till Stockholm såväl som Mälardalen. Mälardalen har en stark position i Sverige ur logistiksynpunkt. Håbo ligger centralt beläget i Mälardalen, med tre och en halv miljon invånare inom 60 minuter. Från Bista industriområde når man, med bil, centrala Stockholm, Uppsala och Arlanda på cirka 45 minuter. E18 passerar genom Håbo med på- och avfart precis intill koncernensfastigheter.

Lager-, logistik- och industrifastigheter är generellt sett mycket beroende av transporter och därmed vägkapacitet och närhet till större trafikleder. Den direkta tillgängligheten till motorväg gör Bista industriområde konkurrenskraftigt jämfört med vissa andra områden i norra och södra Stockholm. Tre internationella flygplatser finns belägna inom 45 minuter: Arlanda, Bromma och Västerås. Pendeltåg tar 40 minuter och fjärrtåget tar 25 minuter till centrala Stockholm.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att tecknandet av nya hyresgäster kan komma att försvåras. Vilka följder virus-utbrottet kommer att få på samhället kan även det komma att påverka vakansrisken, avkastningskravet och således värderingen negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor